רכישת דירה בתאילנד היא אופציה אטרקטיבית עבור אזרחים זרים רבים בשל העובדה כי חוק הקניין התאילנדי וקוד המקרקעין אוסרים על כל זר להחזיק בבעלות על קרקעות בממלכה. עם זאת, אתה זכאי מבחינה חוקית לקנות יחידת דיור בבית משותף, מכיוון שיש פחות מגבלות הקשורות ללאום במסגרת הבית המשותף המסדיר בעלות על נכסים מסוג זה של נדל"ן.
זהו נוהג נפוץ עבור כמה אזרחים זרים להשתמש בהזדמנות זו כדי להיות מסוגל להחזיק נדל"ן בתאילנד, ורוכשי דירות רבים להשתמש ביחידות שלהם הן למטרות מגורים או השקעה במגזר הפרטי.
ב- Juslaws & Consult's, מחלקת החברות והנכסים שלנו תמיד מוכנה לסייע לך בכל הדאגות הקשורות לרכושך וענייני רכישת נכסי נדל"ן.
בניין משותף, המכונה בלשון המדוברת "דירה", הוא סוג של נדל"ן המפוצל למספר יחידות. לכל אחת מהיחידות הללו יש בעלים נפרדים, אך השטחים המשותפים בבניין הם בבעלות משותפת של הדיירים. דירות מגורים נבנות לעתים קרובות כבנייני דירות, אך בניגוד לדירות המושכרות לדיירים, יחידות בית משותף הן בבעלות מלאה כרכוש אישי.
בנוסף, השטחים המשותפים בבניין משותף הם בבעלות משותפת של בעלי היחידות הבודדות. אזורים משותפים אלה כוללים שבילים, מסדרונות, חדרי כושר, בריכות, חדרי כביסה וכו '. זה כולל גם שירותים ציבוריים ושירותים, כגון מעליות, מערכת אספקת מים ומערכת אספקת חשמל. לא יכולה להיות בעלות חוקית אחת על שטחים משותפים - הם צריכים להיות משותפים. שטחים משותפים, שירותים ושירותים אלה מנוהלים באופן קולקטיבי על ידי כל בעלי היחידות הבודדות באמצעות איגוד ניהול בשם "אדם משפטי משותף".
בית משותף ומתחם דירות נבדלים זה מזה רק מבחינה משפטית. אין דרך להבדיל בין דירה ליחידת דיור בבית משותף רק על ידי ביקור בבניין והתבוננות בו. מבחינה טכנית, בית משותף הוא אוסף של שטחים משותפים ויחידות דיור בודדות, כמו גם הקרקע שעליה בנוי הבניין. לבתים משותפים יש כללים, הגבלות, תנאים ואמנות הקובעים כיצד מצופה מבעלי יחידות בודדים לחלוק את הבניין המשותף; הם מוסדרים בעיקר באמצעות הסכמי שכירות, כללים ותקנות פנימיים, והוראות חוק הבית המשותף. בדרך כלל, יחידות בית משותף אינן יכולות לשמש ככתובת עסקית או חברה ללא אישור מראש שניתן על ידי המשפטן בבית המשותף. יתר על כן, ייתכן שתרצה לבדוק שוב את הכללים והתקנות אם אתה מתכנן לגור ביחידה שלך עם חיית המחמד שלך - בתים משותפים רבים בתאילנד יש מדיניות קפדנית ללא חיות מחמד.
על פי חוק הקניין של תאילנד, ישנם שני סוגים של בנייני מגורים בתאילנד - בתים משותפים הרשומים תחת חוק הבתים המשותפים הדורשים רישיון בית משותף ומנוהלים על ידי אדם משפטי בבית משותף, ובנייני דירות שאינם רשומים תחת חוק הקונדומיניום.
רק בית משותף הרשום על פי החוקים הרלוונטיים במחלקת המקרקעין מציע בעלות אישית מלאה עם בעלות שהונפקה על ידי הממשלה (שטר בעלות יחידת בית משותף). לדוגמה, חוק הבית המשותף מפרט את ההליכים והדרישות לקבלת רישיון לבניין דירות מרובה יחידות דיור כבית משותף. חוק הבית המשותף תוקן מספר פעמים מאז הכרזתו הראשונה, לכן, חשוב להיות מודעים לעדכונים האחרונים.
אין הגבלות הקשורות לנאטויוניות עבור זרים המעוניינים להפוך לבעלי דירות בתאילנד. כל זר שרשאי להיכנס לתאילנד באופן חוקי (אין דרישות למעמד ויזה) רשאי לרכוש ולהחזיק יחידת בית משותף, כל עוד הוא זכאי לבעלות על פי סעיף 19 לחוק הבית המשותף. סעיף 19 קובע כי זרים, כמו גם משפטנים הנחשבים על פי החוק כזרים, רשאים להחזיק בבעלות על יחידת דיור בבית משותף אם הם עומדים בדרישות / קריטריונים משפטיים הבאים:
בהתחשב בכך שזר זכאי באופן אישי לבעלות, הוא רשאי לקנות יחידת בית משותף על שמו רק אם ניתן למכור את יחידת הבית המשותף האמורה תחת מכסת הזרים. המשמעות היא שבתוך בניין משותף לא ניתן למכור יותר מ-49% מכלל היחידות לזרים - לפחות 51% מהבניין המשותף חייב להיות בבעלות אזרחים תאילנדים.
בין אפריל 1999 לאפריל 2004, בניסיון לצמצם את מספר הבתים המשותפים החדשים הריקים המוצעים למכירה, יכלו זרים, כאמצעי זמני ותחת מגבלות מסוימות, להחזיק בכל היחידות בחלק מבנייני הדירות.
מאז, המכסה הזרה שונתה בחזרה ל 49% מכלל השטח ללא כל חריגים. לפיכך, זר יכול כעת להיות בעל בעלות מלאה על יחידת דיור בבית משותף רק בשיעור שלא יעלה על 49% מהשטח הכולל של כלל היחידות באותו בניין בית משותף (מוערך לתקופת הגשת הבקשה).
כאשר אתה קונה יחידת דיור בבית משותף שכבר נבנתה, על המוכר לספק מכתב ערבות שהונפק על ידי המשפטן המשותף כדי לאשר כי יחידת הבית המשותף נופלת במכסת הבעלות במקרקעין של 49%. זה לא חל על בתים משותפים שעדיין נמצאים בבנייה - במקרה כזה, ניתן להקים את המשפטן המשותף רק לאחר סיום הבנייה; רק לאחר מכן, ניתן לבקש מכתב ערבות. משמעות הדבר היא כי במהלך הבנייה, המוכר או היזמים אינם מחויבים להנפיק מכתב כזה. אדם משפטי בבית משותף נחשב לאזרח תאילנדי ויהיה כפוף לחוקים התאילנדים המסדירים הנפקת שטרי בעלות על קרקעות, ניהול בקרת בנייה ועניינים אחרים הקשורים לנדל"ן.
טופס עסקת מט"ח (טופס FET), המכונה בעבר "תור. תור. 3", נדרש לרשום את בעלותך במחלקת המקרקעין. על פי תקנות הבנקאות של בנק ישראל, מוסד פיננסי מורשה תאילנדי העוסק בהמרת מטבע חוץ (העולה על סכום של 50,000 דולר ארה"ב, או שווה ערך במטבעות אחרים) צריך להכין טופס עסקת מט"ח; לאחר מכן, העסקה תדווח לבנק תאילנד.
העתק מקורי של טופס ה-FET עם שם הזר הרוכש יחידת דיור בבית משותף, בין אם כמקבל מטבע חוץ ובין אם כשולח מטבע חוץ, נדרש לרישום בעלות במחלקת המקרקעין; היא נחשבת להוכחה לעמידתו של האזרח הזר בסעיף 19 לחוק הבית המשותף.
כאשר סכומי המט"ח שהומרו נמוכים מ-50,000 דולר, הבנק אינו מחויב להכין טופס FET. במקרה זה, הקונה הזר רשאי לבקש מכתב אישור להעברת המט"ח ולהמיר אותו למטבע התאילנדי (THB) באמצעות הבנק. מכתב אישור זה יכול לשמש גם לרישום במחלקת המקרקעין מכיוון שהוא יכיל את אותו מידע המצוין בטופס FET.
הסכם המכירה-רכישה של יחידת דיור בבית משותף מפרט בפירוט את תחומי האחריות של המוכר והקונה, מכסה לוחות זמנים מוסכמים לתשלומים, מחיר רכישת יחידת בית משותף, תאריך העברה, מסגרת זמן לפיתוח הפרויקט, אחריות לדמי העברה ומיסים, אחריות ועניינים הנוגעים לבדיקת נאותות.
הסכם מכירה-רכישה סטנדרטי חייב לעמוד בחוק הגנת הצרכן ובחוק הבית המשותף, כמו גם בחוקים קשורים אחרים. העברת הבעלות מתבצעת בסניף מקומי של משרד המקרקעין, והסכם מכר רשמי (בשפה התאילנדית) ייחתם בעת ההעברה; הצדדים ישלמו גם אגרות סטטוטוריות רלוונטיות, מסים ועלויות העברה.
תהליך העברת יחידת דיור בבית משותף בתאילנד כרוך באגרות, מיסים והוצאות שונים, כולל דמי העברה (דמי רישום בעלות), ניכוי מס במקור, מס בולים ו(אם רלוונטי) מס עסקים ספציפי. סכום שכר הטרחה כאמור יישקל בקפידה במהלך תהליך רכישת יחידת הבית המשותף שלך. הדרכים לחלוקת עלויות אלה בין המוכר לקונה נידונות במהלך הכנת הסכם המכירה-רכישה ודורשות אישור משני הצדדים.
בעת רכישת יחידה בפרויקט בית משותף בבנייה, המוכר (בדרך כלל, יזם פרויקט הבית המשותף) יכול למסור רק עד מחצית מדמי רישום הבעלות לקונה בשל חוקי הגנת הצרכן. מס מקרקעין ובתים אינו חל על בתים משותפים, ויש לשלם דמי אחזקה נמוכים יחסית. במקרה של יחידות דיור למגורים, אושרו תוכניות להנהיג ארנונה שנתית כללית. מיסים אלה יסתכמו ב-0.1% מהשווי המוערך של יחידת הדיור המשותף.
לאחר רישום הבעלות, הבעלים החדש יקבל שטר בעלות על יחידת הבית המשותף שלו. לכל יחידת דיור המהווה חלק מהבניין המשותף יש שטר קניין השייך לבעלים החוקיים ומונפק על ידי מחלקת המקרקעין.
יש לכלול את הדברים הבאים בשטר הכותרת:
על המוכר להמציא מכתב המבטיח כי הבית המשותף עומד במכסת הבעלות הזרה של 49% וכי אין דמי אחזקה עבור היחידה (במקרה של רכישת יחידת בית משותף קיימת). מסמכים נוספים הנדרשים במהלך העברת מקום האירוח כוללים:
רכישת יחידת בית משותף עשויה להישמע קלה, שכן חוק הבית המשותף מאפשר לזרים להחזיק יחידות בית משותף בתאילנד. עם זאת, העסקה עצמה צריכה להיות מפוקחת על ידי עורך דין שמכיר את כל התהליך ויכול לסגור את העסקה בקפידה; אחרת, אתה עלול להיתקל בבעיות שונות עם יחידת הבית המשותף שלך, כגון בעיות בלתי צפויות הקשורות לבעלות על הקרקע שבה נבנה הבית המשותף או חריגה ממכסת 49% מהבעלות הזרה בבית המשותף.
אם אתה זקוק לעזרה כלשהי עם הרכישה שלך, אנא אל תהסס ליצור קשר עם Juslaws &Consult במשרדנו בבנגקוק או בפוקט.
