תהליך רכישת וילה (או בית צמוד) בתאילנד עשוי להיות מורכב ממספר עסקאות. מכיוון שבתים נחשבים כמבנים המבוססים על הקרקע, וחוק הקניין קובע כי זרים אינם רשאים להחזיק בקרקע, בדרך כלל, חוזה חכירה של הקרקע מסופק לקונים להתקשר - וכאן תזדקקו ל- Juslaws & Consult. הווילה עצמה יכולה להיות מועברת בנפרד מהקרקע שעליה היא בנויה, שכן בתאילנד, הקרקע והבית יכולים להיות בעלים שונים; זה נעשה בדרך כלל באמצעות ביצוע הסכם שכירות לטווח ארוך. העברת הבעלות על הווילה חייבת להיות רשומה במחלקת המקרקעין או במשרד המקרקעין המחוזי, בהתאם למיקום הקרקע והוילה המדוברת. יתר על כן, אתה יכול להבטיח את הבעלות שלך באמצעות זכות השימוש תחת סעיפים 1417 - 1428 של הקוד האזרחי והמסחרי של תאילנד.
וילות נוטות להיות מפוארות, יקרות, ולפעמים ניתן למצוא אותן רק במתחמים מגודרים ספציפיים. הווילות בתוך מתחם כזה לעתים קרובות יש נושא דומה. רכישת וילה מושכת מאוד, שכן סוג זה של נכס מציע בעלות בית בלעדית באמת בתוך מתחם מאובטח, וחלקם אפילו מציעים מתקנים מצוינים באזור. יזמים של פרויקטים של וילות חייבים לדבוק בהנחיות ספציפיות המפורטות ברישיונות הבנייה שלהם, להבטיח עקביות בתוך הקהילה. כתוצאה מכך, וילות בפרויקטים כאלה נהנות בדרך כלל משירותי ניהול נכסים מקצועיים. שירותים אלה, כולל משימות תחזוקה כגון גינון, חשמל, מערכות מים וסילוק פסולת, מכוסים בדרך כלל על ידי דמי תחזוקה חודשיים. הסדר זה מפחית באופן משמעותי את האחריות של בעלי הבתים האישיים.
תהליך רכישת וילה בתאילנד מחולק לשני חוקים נפרדים - חכירת קרקע, ומכירה-רכישה של וילה. הסכם חכירת הקרקע מבוצע לתקופה של 30 שנה ונרשם בלשכת המקרקעין המקומית. כמו כן, ייערך הסכם מכר-רכישה נפרד לרכישת הווילה כמבנה נפרד. הסכם זה יצורף לשטר הבעלות במקרקעין שנשמר במחלקת המקרקעין. עם זאת, בהתאם לאזור הרכישה, זה לא תמיד יכול להיות המקרה. העסקה הנוספת שניתן להתקשר בה היא הסכם חכירה במקרקעין המבוצע לתקופה מקסימלית של 30 שנה עם היזם; לאחר מכן, היתר הבנייה הפרטני לווילה עצמה יועבר לרוכש על ידי היזם. בתהליך זה, בעל ההיתר נדרש להגיש הודעה סטטוטורית למחלקת המקרקעין, בצירוף הודעה של 30 יום מטעם לשכת המקרקעין על העברת הנכס. במהלך תקופה זו, על היזם או המוכר להציג את היתר הבנייה או הבנייה, מסמך Tor Ror 900 ופנקס רישום הבית למשרד המקרקעין. עם תום תקופת 30 הימים, הבעלות על הבית מועברת לקונה, והחכירה נרשמת באופן רשמי בשלב זה.
שלב 1: מציאת נכס בתאילנד
שוק הנדל"ן בתאילנד גדל באופן משמעותי בעשר השנים האחרונות, כאשר הבעלות הזרה המשיכה לעלות בהתמדה. אם אתם מתכננים לרכוש נכס בתאילנד, אז אתה צריך להיזהר מהדברים הבאים:
- בכל פעם שאתה קונה נכס בתאילנד, עליך להשתמש בשירותים של עורך דין רכוש וסוכן נדל"ן. הם יכולים לעזור להגן על האינטרסים שלך ברכישת נדל"ן.
- מחקר הוא חיוני.
לפני שתתחילו בחיפוש מקום האירוח שלכם, הכירו את החוקים והתקנות.
שלב 2: הקמת החברה התאילנדית שלך
צעד זה מיושן מעט בשוק החדש יותר, אך מכיוון שרק פרסון או ישות תאילנדית עשויים להיות בעלי קרקע, יש אנשים שעדיין מוצאים את זה מועיל לצאת לרכישת נכס בדרך זו. על מנת לעזור לכם לקבל את ההחלטה, התייעצו תמיד עם עורך דין מקרקעין תאילנדי לפני שאתם שוקלים אפשרויות כלשהן.
ישנם גופים עסקיים שונים שעשויים להיות בעלי רכוש בתאילנד - למשל, חברה תאילנדית בע"מ. אם החלטתם להקים חברה תאילנדית, עדיף לדעת בוודאות איזה סוג של חברה אתם הולכים לרשום. אם בסופו של דבר תבחר באפשרות זו לרכישת נכס בתאילנד, יהיה עליך לבצע שיטות עסקיות לגיטימיות, מכיוון שהחברה חייבת להישאר פעילה. כמו כן, תחויב במס עסקים על פי החוק התאילנדי.
שלב 3: קניית וילה בתאילנד
כאשר החברה התאילנדית המוגבלת שלך נרשמת, יינקטו כמה פעולות נוספות, כולל התייעצות עם עורך דין רכוש. עורך דין זה ישלים את חיפוש הכותרת לפני חתימת חוזים כלשהם. צעד זה חשוב ביותר משום שהקונה חייב להיות בטוח שמי שמוכר את הנכס הוא הבעלים הלגיטימי שלו ולכן הוא רשאי למכור אותו. הנדל"ן התאילנדי היה בעבר יעד להונאות נגד זרים. ישנם מספר סוגים שונים של שטרי בעלות בתאילנד:
- שטר זכות קניין אינו מומלץ בדרך כלל מכיוון שלא הוכח ממחלקת המקרקעין; ההוכחה היחידה קיימת באמצעות תשלומי מסים המשולמים למשרד המינהלי המקומי.
- תעודת תקן נור סור 3, אם הבעלות עדיין לא נמדדה על ידי מחלקת המקרקעין, ולכן אין גבולות מדויקים לקרקע.
- Nor Sor 3 Gor Certificate - ניתן למשכן את הקרקע, להעביר או למכור אותה באותו אופן כמו קרקע שיש לה שטר בעלות חופשי. זוהי הארץ הממתינה לשטר הבעלות המלא שלה.
- שטר בעלות חופשי המקנה למחזיק זכויות מלאות במקרקעין המדוברים.
אם אתם שוקלים לרכוש פרויקטים טרום בנייה, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי. בנוסף, תזדקק להדרכה לגבי מס רכוש בתאילנד ודמי ההעברה הקשורים לרכישת הווילה שלך. שימוש במחשבון העברת נכסים המאפשר המרות מט"ח יכול לספק תובנה לגבי עלויות פוטנציאליות. למידע מפורט יותר על תקנות בעלות זרה ותהליך רכישת נכס בתאילנד, אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר. הצוות שלנו יכול לספק את התובנות וההנחיות העדכניות ביותר הקשורות לשוק הנדל"ן התאילנדי.
העברת הבעלות על הווילה מתבצעת במשרד המקרקעין, שם חשוב לציין כי חוקים מסוימים, כגון חוק המקרקעין וחוק הבית המשותף, הוחלפו בחקיקה חדשה יותר. למרות שינויים אלה, הרשות הממשלתית היחידה בתאילנד המוסמכת לפקח על תהליך מנהלי זה נותרה משרד הקרקעות.
בעת רכישת נכס בתאילנד, תזדקקו למסמכים הבאים כדי להעביר את הנכס:
- היתר בנייה;
- טביאן באן (ספר הבית);
- שטר בעלות;
- דרכונים/תעודות זהות של הקונה והמוכר; ו
- מסמכים רשמיים הקשורים למקום האירוח
בין אם אתם שוקלים לרכוש וילה או כל סוג אחר של נכס, מומלץ מאוד לבקש הדרכה מעורך דין או עורך דין כדי להבטיח עסקה חלקה ויציבה מבחינה משפטית. ב- Juslaws & Consult, אנו נותנים עדיפות להקפדה על הליכי רכישה נכונים, מכיוון שמפגש עם בעיות הקשורות לנכסים בתאילנד יכול להיות גם לא נוח וגם מלחיץ עבור זרים.
למידע מקיף יותר על רכישת קרקע, רכישת בית משותף או ביצוע בדיקת נאותות נדל"ן בתאילנד, אל תהסס לפנות אל Juslaws & Consult. ניתן ליצור איתנו קשר במשרדנו בבנגקוק או בפוקט לקבלת סיוע והדרכה נוספים.
