מערכת מסובכת של כללים, חוקים ותקנות מכתיבים בעלות על נדל"ן, עסקאות ושימושי קרקע בממלכת תאילנד. אין תקנות או חוקים מסודרים או מאוחדים המסדירים עניינים כאלה, ואין עדיין מרשם מרכזי לנכסי מקרקעין שיספק באופן מיידי את הנתונים הדרושים הן על נכסים לא רשומים והן על נכסים רשומים, בעלים רשומים ועסקאות. יתר על כן, סוגיות של חפיפה בין כותרות, כותרות כפולות, מכירות כפולות של קרקעות, ריבוי כותרות כוזבות, הסגת גבול, מכירת נדל"ן לא רשום בתים משותפים ופרויקטים של חלוקת משנה על ידי יזמים לא אתיים, וסכסוכים הכרוכים בשימוש בקרקע עם תקנות, כמו הייעוד הנוכחי, בין היתר, ממשיכים להטריד את ענף הנדל"ן ובעלי העניין שלו.
לכן, עולם הנדל"ן בתאילנד הוא שטח מרתיע. בדיקת נאותות של קרקע יעד להשקעה, רכישה או חכירה היא ללא ספק הכרחית כדי למנוע את הסיכונים המשמעותיים שהוזכרו ולהבטיח כי האדם המקבל את כל ההחלטות יכול להיות סמוך ובטוח בהתמדה שלהם. Juslaws &Consult מצוידת בשמאי מקרקעין, עורכי דין מקרקעין, יועצים עסקיים בתחום הנדל"ן, רואי חשבון ואנשי מקצוע אחרים בתחום הנדל"ן אשר יספקו את המידע המרכזי הנדרש ופתרונות נדל"ן משולבים כדי להתמודד עם הסיכונים העיקריים הקשורים למחויבות הלקוח לרכוש או להשקיע בנדל"ן מסוים.
חלק מהבעיות הכלליות העומדות בפני עוברים או רוכשי נדל"ן כוללות הגבלות על שימוש בקרקע, בעיות פינוי והגבלות על היתרי בנייה.
אם אדם מתכנן לרכוש נכס מקרקעין בתאילנד, עליו לבצע בדיקת נאותות נאותה לפני שהוא מסיים את הרכישה כדי להבטיח את הלגיטימיות של הבעלים החוקי וכי בעל הנכס יכול למכור את הנכס בצדק. עליהם גם לבדוק כל עיקול פוטנציאלי או שעבודים משפטיים.
זה חכם לחפש את הדרכתו של עוסק רכוש שיש לו רקע משפטי חזק יכול באופן חוקי לבצע בדיקת נאותות הנדל"ן על ידי התחשבות במסמכי הקרקע הרלוונטיים, כמו שטר הבעלות על הקרקע, למשל. יתר על כן, על העוסק בנכס לבצע חיפוש בעלות יסודי במשרד המקרקעין במיקום הקרקע ולהעריך את כל היתרי הבנייה.
יתר על כן, עליך לוודא שאתה מקבל דוח בדיקת נאותות מקיף, הכולל את הפרטים המהותיים הבאים:
מעמד בעלות ומסמכי מקרקעין
החוק התאילנדי קובע כי מסמכי מקרקעין מתחילים מהודעת החזקה ועד לשטר הבעלות על הקרקע, העומד ברמה הגבוהה ביותר בהיררכיה ומייצג זכויות בעלות מלאות.
לכן, חשוב שתדעו את רמת ההיררכיה של הכותרת ואת ההקשר וההיסטוריה של מסמכי הקרקע, כמו גם האם הם הונפקו כראוי או לא, עדות לרמה היררכית נמוכה יותר, או שודרגו ממסמכי מקרקעין אחרים.
פרטי קרקע
חלק זה של הדו"ח יפרט את פרטי הקרקע, תצוגה של הקרקע שמסביב ומפה מיניאטורית.
כרונולוגיה של בעלות
חלק זה של דו"ח בדיקת נאותות הנכס צריך לאשר את ההיסטוריה של הבעלות על הקרקע. חשוב לבדוק באיזו נקודה מסמך הבעלות המקורי נחשב למסמך ברמה נמוכה יותר במקום שטר בעלות. יתר על כן, עליך לבדוק כי שטר הכותרת הונפק כדין.
עיקולים ושעבודים משפטיים
החוק התאילנדי דורש שההקלות, המשכנתאות, השעבודים וכל שעבודים משפטיים אחרים על נכסי דלא ניידי יירשמו במשרד המקרקעין שבו נמצאת הקרקע כדי שהיא תהיה תקפה.
חוזי חכירה וזכויות אחרות הרשומות על רכוש
על פי החוק התאילנדי, חכירה של נכסי דלא ניידי ליותר משלוש שנים חייבת להיות רשומה במשרד המקרקעין של האזור. אם הסכם החכירה תקף לפחות משלוש שנים, אין חובה לרשום אותו אך עדיין יש לכתוב אותו. סעיף זה יבהיר אם הקרקע מוחכרת לאדם אחר לתקופה העולה על שלוש שנים או אם קיימות זכויות שכירות אחרות, כגון זכות הטבה, טובת הנאה או זכות מגורים, החלות. בירור זה יעשה שימוש בהיקף זכותו של הרוכש להשתמש בנכס. העברות בעלות אינן מבטלות חוזה לחכירת מקרקעין. מקבל ההעברה מקבל את הזכויות והוא אחראי לחובות שיש למעביר כלפי החוכר.
תקנות בקרת בנייה, תכנון ובנייה ותקנות איכות הסביבה
חוק תכנון העיר מסדיר את שימושי הקרקע הנוגעים למטרות תעשייה, מגורים, סביבה, חקלאות והגנה תרבותית בתאילנד. יתר על כן, כל בניין שנבנה חייב להתאים לכללים, להודעות ולתקנות הרלוונטיים כנושאים על פי החוקים המסדירים בקרת בנייה יחד עם חוקים רלוונטיים אחרים. סעיף זה נועד להבהיר את התב"ע, תקנות איכות הסביבה ובקרת הבנייה הנוכחיות הנוגעות לבנייה ומכסות את שימושי הקרקע, כך שלרוכש הקרקע תהיה תובנה האם ניתן לבנות עליה. בעיקרו של דבר, חלק זה של הדו"ח יוודא אם הבנייה על הנכס קיבלה היתר בנייה תקף וכן כל היתר נדרש אחר לתמורה של הרוכש.
ליטיגציה
אתה נדרש לבצע חיפוש ליטיגציה הולם כדי להעריך היכן מעורבים תיקי ליטיגציה כלשהם נגד בעל הקרקע, שכן הם עשויים להשפיע על רכושו של בעל הקרקע.
מחיר מוערך רשמי
חיוני שכל רוכש קרקע יידע את המחיר המוערך הרשמי. הדבר חיוני במיוחד כאשר משרד המקרקעין רושם את העברת הנכס מכיוון שהרשות הממשלתית מאשרת את המחיר המוערך הרשמי. מחיר מוערך רשמי זה שנקבע על ידי פקידי הממשלה נכלל בחישוב דמי ההעברה שדורש משרד המקרקעין עבור רישום העברת הנכס. המחיר המוערך הרשמי הוא בדרך כלל נמוך ממחיר המכירה בפועל וממחיר השוק.
גישה
נכס צריך בדרך כלל להעניק לבעלים גישה לדרך ערווה, בין אם זה באמצעות גישה צמודה ישירות או דרך נכס אחר. אם בעל קרקע יכול לגשת לדרך ציבורית רק דרך נכס אחר, יש לרשום את השעבוד על אדמתו של האדם המקנה את הזכות להיכנס לקרקע היעד.
סקר באתר הלקוח
בנוסף לדרישות הנ"ל ולמידע הכלול בדו"ח בדיקת נאותות, מומלץ לבצע סקר באתר יחד עם עוסק בנכס. מטרת הסקר באתר היא לוודא שהנכס הוא אותה קרקע שאתם מתכננים לקנות, לבחון את מיקום הקרקע ולוודא שהקרקע שנצפתה היא אותה חלקה כפי שמוצג במסמכי הקרקע.
Juslaws & Consult נדל"ן בדיקות נאותות או שירותי אימות כותרת וחקירה כוללים:
⦁ חקירת האותנטיות, התוקף והסטטוס הנוכחי של הכותרת, הצהרת המס או תחמושת אחרת של בעלות המכסה את נכס היעד, כולל זכותו של הבעלים הרשום להעביר או להעביר את הנכס
⦁ אימות חפיפה או כפול עם הסוכנויות הממשלתיות הרלוונטיות
⦁ חקירת שעבודים ושעבודים רשומים, לכאורה וקיימים על נכס היעד
⦁ חקירה של כל תביעות, תלונות, תיקים או הליכים תלויים ועומדים הקשורים לנכס היעד מול הגופים המנהליים המקומיים, בתי המשפט למשפט, בתי המשפט לערעורים והסוכנויות האחראיות לפונקציות הבעלות על הקרקע
⦁ חקירת המיקום המדויק, הבעלים הרשום והבעלים בפועל של נכס היעד, כולל תביעות בעלות, חזקה וזכויות ממשיות אחרות על אותו נכס
⦁ חקירת האופי, הסיווג המשפטי והשימוש בפועל בקרקע של נכס היעד, כולל סיווג הייעוד הנוכחי ושימושי הקרקע המורשים של אותו ייעוד וכל סיווג מחדש מוצע של אותו ייעוד
⦁ חקירת המגבלות החוקיות והשימוש בקרקע על השימוש המיועד של הלקוח בנכס היעד, כולל הקלות ועיכובים
⦁ חקירת הכיסוי של הנכס הנושא תחת כל אחת מהרפורמה האגררית או תוכניות חברתיות אחרות של הממשלה
⦁ חקירת חבויות ו/או חיובי מס על נכס היעד
⦁ אימות Geohazard עם הסוכנות הממשלתית הרלוונטית
⦁ חקירה האם הנכס הוא נכס רגיל או הוני של הבעלים הרשום
⦁ חקירה על הבעלים הרשום כגון כתובתו הנוכחית ויורשיו (אם נפטר) או מצב הרישום הנוכחי שלו ונושאי המשרה/דירקטורים/בעלי המניות הנוכחיים שלו (אם הוא גורם משפטי)
⦁ חקירת סיכונים אחרים הכרוכים ברכישת נכס היעד כגון סוגיות על הפקעה מאוימת או מוצעת או מכירה פומבית של אותו נכס
⦁ חקירה על עמידתו של בעל הנכס או יזם הפרויקט בתקנות והגבלות אחרות של בנייה, ייעוד ושימוש בקרקע ופיתוח
⦁ אימות היתרים, רישיונות ואישורים שניתנו בקשר עם הקמה, פיתוח ו/או ניהול נכס היעד
