מלכודות ברכישת נכס

רכישת נכס בתאילנד
מומלץ לדון באפשרויות שלך ובתהליך הרכישה בתאילנד כזר מכיוון שחיוני לדעת את החוקיות הכרוכה ברכישה כזו של נכס על ידי זרים לפני קבלת החלטות כלשהן על הרכישה שלך בין אם מדובר בבית משותף, קרקע, בית או וילה בכל מקום בתאילנד.  זרים עשויים להיות בעלי בתים משותפים באופן חופשי ומוחלט 100% ולכן מה שהופך אפשרות זו לפחות מסובכת ואת האפשרות הטובה ביותר עבור זר המעוניין לרכוש נכס בתאילנד.  לבתים משותפים בתאילנד יש תמיד מכסה זרה של 49%, מה שאומר שרק 49% מהשטח הכולל של בית משותף יכול להיות בבעלות זרים על בעלות חופשית. 51% הנותרים מתייחסים לאזרחים תאילנדים. לפני רכישת בית משותף בתאילנד, מומלץ לוודא כי המכסה הזרה לא חרגה.

חיפוש שטר כותרת
שטר קניין המתאר את הנכס בו נרכש בדרך כלל אינו מסופק מראש. מסיבה זו, מוצע כי לפני ביצוע הפקדות או רכישות מסוג זה, מתקבל מהמוכר העתק שטר בעלות בו נמצא המקור במחלקת המקרקעין הרלוונטית ויש לבצע חיפוש שטר בעלות על מנת למנוע מצגי שווא רשלניים בעתיד ביחס לנכס אותו תרצו לרכוש.  זה יקבע את הבעלים החוקי האמיתי של הקרקע ויקבע גם אם יש שעבודים רשומים על הנכס בפועל כגון משכנתא או חכירה.   חקירה זו תבדוק גם האם מותר לך לבנות על הקרקע על ידי קביעת איזה סוג של שטר בעלות יש לנכס. כמו כן, ניתן לקבוע בבדיקת נאותות מפורטת את אזורי התכנון הסביבתיים, קודי המגורים והתכנון.

שמירת מקום האירוח שלכם
לאחר ביצוע חיפוש כותרת ואתה שמח להמשיך עם הרכישה שלך, זה בדרך כלל מתבקש על ידי היזם או המוכר כי אתה מבצע הפקדה ראשונית ראשונה או דמי הזמנה על מנת לשמור את הנכס לספק בתמורה.   לאחר מכן המוכר ישמור עבורכם את הנכס עד למועד הפירעון בפועל של חוזה המכירה עבור יתרת התשלום. שימו לב כי אין לבצע את יתרת התשלום עד להעברה בפועל במחלקת המקרקעין. אנא זכור כי אם תחליט לא לקיים את החוזה, כי במקרים רגילים פיקדון ההזמנה יחולט. עם זאת, יש לציין כי לעיתים נדרשים דמי הזמנה לפני קבלת שטר הקניין.

הסכם מכירה ורכישה
לאחר שסיפקת את פיקדונות ההזמנה, החוזים צריכים להיות מסופקים לך על ידי היזם או המוכר. בדרך כלל אם מדובר במפתח, יהיה להם עותק באנגלית ובתאילנדית. בכל מקרה, לאחר שקיבלתם עותק של החוזה, מומלץ כי לפני חתימה על חוזה כזה, תבדקו זאת עם עורך דין או עורך דין. סקירה של הסכם המכירה והרכישה תכלול זיהוי זכויותיך כקונה על מנת להגן על האינטרס שלך במקרה שהמוכר ישתמט מהשלמת פיתוח נכס, או במקרה שהייתה הפרת חוזה. זה גם יקבע את המסים השונים שישולמו והאם שיטת התשלום מתאימה.

מלכודות ברכישת נכס בתאילנד: פרויקטים לא גמורים-
זה קורה במקרה שיש בתים משותפים, וילות, בתים, בתים עירוניים וכל סוג של נדל"ן שיורי או אפילו עסקי אמורים להסתיים בתוך זמן שנקבע כמפורט בחוזה. במקרה כזה, לרוכשים תהיה פנייה על פי הדין האזרחי כהפרת חוזה ויוכלו לדרוש שהפרויקט יושלם בבוא העת ו/או שהכספים ששולמו על ידי הרוכשים הפרטיים יוחזרו עם מלוא הריבית תוך פרק זמן מוגדר. כדי להימנע ממצב כזה, חשוב לבדוק את הרקע של חברת הפיתוח של הפרויקט על מנת לקבוע האם לחברה יש מוניטין טוב ואת לוח הזמנים והביצוע של הפרויקטים הקודמים שלהם.

סכסוכי בעלות-
זה נובע כתוצאה מסכסוכי רכוש של בעלות שכן ייתכן שיש זיוף של תיעוד בעת רכישת נכס או במבנה נומינלי. למרות שלא מדובר בתופעה שכיחה, ישנם מקרים בהם זויפו שטרי בעלות או זויפו חתימות על מנת למכור נכס ולהשיב כסף שאינו שלהם מלכתחילה. הקונים נמצאים אז בהפסד ולא רק הפסד כסף, אלא גם שום דבר להרוויח מכל מה שמשולם. עם זאת, ראיות מספיקות יהיו תלושי העברה, הסכמים קודמים בכתב ו/או חתום, וזיהוי ו/או שמות הצד או הצדדים המזויפים. זה תמיד חשוב לזכור כי לא משנה באיזה מצב תמיד יש רקורד של תשלומים מתבצעים, אם כי הפיתוח או החברה עשויים להיראות לגיטימי וידוע.

הסגת גבול-
זה קורה כאשר בעלים של נכס אחד בנה מעבר לגבולותיו ופלש לקרקע של אחר. זוהי גם תופעה שכיחה, אך בעיקר באזורים כפריים בתאילנד, שכן רוב השטח הוא אדמות חקלאיות. ישנם מקרים בהם בתים נבנים על אדמות חקלאיות אלה מבלי לדעת את הגבולות המדויקים, ולכן נאלצים לפלוש לאדמתו או לרכושו של אחר. זה כולל גם מחלוקות המתעוררות במקרה של בניין רב קומות החוסם את הנוף של בניין רב קומות אחר. זה קורה בדרך כלל באזורים של נכס על חוף הים. אין הימנעות כזו ממעשים כאלה, עם זאת, תמיד יש פנייה למעשים כאלה על רכושך

הקלות-
הקלות מתוארות כזכות קדימה כגון מעבר או מדרכה שבה עשויה להיות רכושו של אחר, אולם יש צורך להשתמש בה כדי להגיע לנכס אחר כזכות קדימה. במקרה זה, ישנם מקרים בהם צדדים מסוימים פועלים על פעולה של הסגת גבול, בעוד שזה לא יכול להיות כפי שחיוני לעבור דרך רכושם כדי להגיע אחר. אין הימנעות כזו מהקלה על אדמתך או על אדמתו של אחר, עם זאת, תמיד יש אפשרות שבה בית משפט יצטרך להתערב במקרה זה כדי להעניק זכות הקלה. בין אם אתם רוכשים בית משותף, וילה או בית, מומלץ שלפני ביצוע רכישה כזו, לאחר שמצאתם משהו מעניין, לפנות לעורך דין או עורך דין לפני שתמשיכו. ב- Jus Laws & Consult אנו מציעים שירותים מיוחדים עם עורכי הדין הבקיאים שלנו בחוק המקומי והבינלאומי כדי לסייע ברכישת רכוש זר. צרו איתנו קשר עוד היום במשרדנו בבנגקוק או בפוקט לייעוץ בסיסי חינם!

‍