Airbnb, Booking.com, Agoda, Vrbo וכלל פלטפורמות השכירות לטווח קצר שינו את אופן השהייה של מטיילים בתאילנד, אך הן לא שינו את החוק התאילנדי. המסגרת המשפטית המסדירה את נושא הלינה לטווח קצר בתאילנד נכתבה הרבה לפני שקיימות הפלטפורמות הללו, ובתי המשפט הבהירו כי פרסום נכס להשכרה ללילה או לשבוע ללא האישורים הנדרשים הוא, ברוב המקרים, בלתי חוקי. עבור בעלי נכסים, משקיעים זרים ויזמים, השאלה היא לעתים רחוקות האם השכרה לטווח קצר מוסדרת, אלא כיצד לבנות את הפעילות כך שתתאים לחוק המלונות B.E. 2547 (2004), חוק הבתים המשותפים B.E. 2522 (1979), חוק הפיקוח על הבנייה B.E. 2522 (1979), חוק התכנון העירוני B.E. 2562 (2019), חוק פרסום קוד הקרקעות B.E. 2497 (1954), חוק העסקים הזרים B.E. 2542 (1999), קוד ההכנסות וחוק מס הקרקעות והבנייה B.E. 2562 (2019).

מדריך זה נכתב על ידי עורכי דין תאילנדים עבור בעלי נכסים ומשקיעים המעוניינים לקבל תמונה מקיפה ועדכנית של הגבול המפריד בין השכרת נכס לשהייה ממושכת באופן חוקי, עסק אירוח מורשה וחוקי, לבין הפעלת בית מלון ללא רישיון החושפת את המארח לאחריות פלילית. המדריך מסביר את ההגדרות החוקיות, את "כלל 30 הימים", את משטר ההודעה על מקומות לינה קטנים שהונהג בשנת 2023, את האיסור הספציפי לבנייני דירות לפי סעיף 17/1 לחוק בנייני הדירות, את פסקי הדין המנחים, את דרכי הציות הזמינות, את המגבלות הנוספות החלות על בעלים זרים, ואת אופן מיסוי ההכנסות משכירות לטווח קצר בתאילנד.

המסגרת החוקית להשכרות לטווח קצר בתאילנד

חמישה חוקים הם העומדים בבסיס הפעילות של כל עסק בסגנון Airbnb בתאילנד. חוק בתי המלון משנת 2547 (2004) מגדיר מה נחשב כבית מלון, מחייב קבלת רישיון להפעלתו, וקובע את העונשים הפליליים בגין מתן שירותי לינה ללא רישיון. חוק הבתים המשותפים B.E. 2522 (1979), ובפרט סעיף 17/1 שהוכנס בתיקון משנת 2008, מגביל את השימוש המסחרי ביחידות דיור בודדות בבניינים משותפים, ומעניק לבעלי המניות ולאישים המשפטיים עילה לפעול נגד בעלי דירות המנהלים מלון דה פקטו בתוך בניין מגורים. חוק הפיקוח על הבנייה B.E. 2522 (1979) ותקנותיו הממשלתיות קובעים את הדרישות הטכניות (בטיחות אש, יציאות, מתזים, שטח רצפה, חניה) הקובעות אם ניתן להשתמש בבניין באופן חוקי כמלון בכלל. חוק התכנון העירוני B.E. 2562 (2019) ותקנות התכנון העירוניות המקומיות קובעים את ייעוד המגרש והאם מותר שימוש במלון באזור זה. חוק העסקים הזרים B.E. 2542 (1999) מסווג את הפעלת המלון כעסק המוגבל לאזרחי תאילנד תחת רשימה 3, עם חריגים מוגבלים לרישיונות עסק זרים וקידום מטעם ה-BOI.

שלושה חוקים נוספים מתווספים לכך. הקוד האזרחי והמסחרי, בסעיפים 537 עד 545 בנוגע לחכירה רגילה ובסעיפים 1336 ו-1360 בנוגע לבעלות ולבעלות משותפת, מספק את התשתית החוזית והקניינית לכל הסכם שכירות. קוד ההכנסות קובע אם הכנסות משכירות יטופלו כהשכרה פסיבית (במסגרת משטר של ניכוי מס במקור בלבד) או כשירות לינה (העלול להפעיל מע"מ בשיעור 7%). חוק מס הקרקע והבנייה B.E. 2562 (2019), שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2020, מוטל מס על הנכס עצמו בהתאם לשימושו בפועל, בשיעור גבוה משמעותית כאשר הנכס משמש למטרות מסחריות. אף אחד מחוקים אלה אינו מזכיר את Airbnb בשמה; יחד הם עונים על כל שאלה שהפלטפורמה מעלה.

מתי נחשב השכרה לטווח קצר כ"מלון" על פי החוק התאילנדי?

השאלה החשובה ביותר עבור כל מארח ב-Airbnb היא האם הפעילות נכללת בתחום תחולתו של חוק המלונות או מחוץ לו. אם היא נכללת, נדרש רישיון מלון (או, במקרה של פעילות בהיקף מצומצם מאוד, הודעה בהתאם לתקנה משנת 2023). אם היא מחוץ לתחום זה, המארח יכול לפעול באופן חופשי בכפוף לכללי המשפט האזרחי והמיסוי הכלליים. הקו המפריד נקבע בסעיף 4 לחוק המלונות, אשר תוקן על ידי תקנת השר משנת 2008, כפי שתוקנה בשנת 2023.

ההגדרה של "מלון" בסעיף 4

סעיף 4 לחוק המלונות משנת 2547 (2004) מגדיר "מלון" כמתקן לינה שהוקם למטרות עסקיות של מתן שירותי לינה זמניים לנוסעים או לכל אדם אחר תמורת תשלום. בסעיף זה מפורטות שלוש הגדרות חריג. הראשונה מחריגה מתקני לינה המופעלים על ידי גוף ממשלתי, חברה ממשלתית, ארגון ציבורי או גוף ממשלתי אחר, או המופעלים למטרות צדקה או חינוך על בסיס ללא כוונת רווח. החריג השני, והחשוב ביותר בהקשר של Airbnb, מחריג מקומות לינה הניתנים תמורת דמי שירות חודשיים או תמורת תשלום גבוה יותר. החריג השלישי מעניק לשר הפנים את הסמכות לקבוע פטורים נוספים באמצעות תקנה של השר, ומהווה את הבסיס המשפטי התומך במשטר מקומות הלינה הקטנים המתואר להלן.

החריג השני הוא המקור ל"כלל 30 הימים" המפורסם. מקום לינה המושכר באופן חוקי וקבוע לתקופות של חודש או יותר אינו נכלל בחוק המלונות ואינו מחייב רישיון מלון. לעומת זאת, מקום לינה המושכר לשהיות של לילה, שבוע או שבועיים נכלל בחוק המלונות ומחייב קבלת רישיון בהתאם לסעיף 15.

כלל 30 הימים וכיצד הוא חל על פלטפורמות

בפועל, "כלל 30 הימים" קובע כי פרסום חוקי של אירוח לטווח קצר ב-Airbnb, Booking.com, Agoda או כל פלטפורמה דומה חייב להציע שהייה של חודש קלנדרי אחד לפחות, כאשר דמי השכירות מחושבים על בסיס חודשי. פרסום דירה לשהייה של שלושה לילות או שבוע, תמורת תשלום, עם השירותים הסטנדרטיים של בית מלון (ניקיון בין שהיות, מסירת מפתחות, שירותי קבלה), הוא התרחיש הקלאסי של בית מלון ללא רישיון, אשר בתי המשפט קבעו שוב ושוב כי הוא מפר את סעיף 15 לחוק בתי המלון.

למבנה דמי השכירות יש חשיבות לא פחותה ממשך השכירות. ציון תעריף יומי גם במסגרת הזמנה לחודש אחד, פרסום הדירה כזמינה לשהיות קצרות, או ניקוי שוטף של הדירה בין אורחים – כל אלה הם גורמים שהרשויות ובתי המשפט משתמשים בהם כדי לקבוע שהפעילות היא למעשה שירות מסוג מלון ולא חוזה שכירות למגורים. מארחים המפעילים באמת מודל של שהייה ממושכת צריכים לתעד זאת באמצעות חוזי שכירות חודשיים, חשבוניות חודשיות והיעדר שירותים בסגנון מלון.

הפטור למקומות לינה קטנים לשנת 2023

תקנת השר הקובעת את סוגי קריטריוני הפעילות של עסקי מלונאות מס' 2 לשנת 2566 (2023), שפורסמה ב"גאזט הממשלתי" ב-30 באוגוסט 2023 ונכנסה לתוקף 60 יום לאחר מכן, החליפה את ספי הגודל הקודמים של מקומות לינה קטנים והנהיגה משטר דיווח עבור מקומות הלינה הקטנים ביותר. על פי הכללים הנוכחיים, מקום לינה עם לא יותר משמונה חדרים בסך הכל וקיבולת שירות של לא יותר משלושים אורחים אינו נחשב כ"מלון" על פי חוק המלונות, בתנאי שהמפעיל מודיע על כך לרשם (מחלקת המנהל המחוזי במחוזות, המנהל המטרופוליני של בנגקוק בבנגקוק) ועומד בכללי הבטיחות באש, גודל החדרים והפעילות שנקבעו. ההודעה תקפה לחמש שנים וניתנת לחידוש.

פטור זה מהווה את הדרך המעשית ביותר לעמידה בדרישות החוק עבור בעלי וילות, בתים בוטיקיים קטנים ונכסי אירוח ביתיים קטנים, שאינם מעוניינים בהוצאות ובזמן הכרוכים בקבלת רישיון מלון מלא. עם זאת, פטור זה אינו חל על דירות בבנייני מגורים משותפים, שכן חוק הבתים המשותפים אוסר על שימוש מסחרי ביחידה בודדת (ראו להלן), ובכל מקרה לא ניתן להגיע לסף של שמונה חדרים ביחידה אחת. בעלים המעוניינים לאחד מספר יחידות דיור בבניין מגורים ל"מקום לינה קטן" אחד נתקלים באותה בעיה הנובעת מחוק הבתים המשותפים.

עונשים בגין השכרת דירות לטווח קצר ללא רישיון

העונשים על הפעלת השכרה לטווח קצר בניגוד להוראות החוק אינם סמליים. הם נחשבים לעבירות פליליות על פי חוק המלונות, לעבירות מינהליות על פי חוק הבתים המשותפים, וניתן לשלבם בתביעות אזרחיות מצד השכנים והאישיות המשפטית.

חוק האחריות הפלילית של בתי מלון

על פי סעיף 59 לחוק המלונות משנת 2547 (2004), כל מי שמנהל עסק מלונאי ללא הרישיון הנדרש בסעיף 15 צפוי לעונש מאסר של עד שנה, לקנס של עד 20,000 באט, או לשניהם, בתוספת קנס יומי של עד 10,000 באט כל עוד נמשכת העבירה. העונש מוטל על המפעיל, אשר בתי המשפט התייחסו אליו באופן עקבי כאל האדם הטבעי המפרסם את הנכס ומקבל את התשלום, ולא על הפלטפורמה. בנוסף, כאשר המפעיל הוא אישיות משפטית, הדירקטורים והנציגים המוסמכים האחראים על הפעילות עלולים להיחשב כאחראים באופן אישי.

קנסות על פי חוק הבתים המשותפים

כאשר מדובר ביחידת דיור בבעלות משותפת, סעיף 17/1, פסקה 2 לחוק הבתים המשותפים משנת 2522 לפ.ה. (1979), כפי שתוקן בתיקון משנת 2008, אוסר על כל אדם לעסוק בפעילות מסחרית או עסקית בתוך הבניין המשותף, למעט באזור בבניין המשותף שהאישיות המשפטית ייעדה במפורש לשימוש מסחרי בהתאם לפסקה 1 לאותו סעיף. ההוראה נוסחה כדי למנוע מבעלי דירות להפעיל חנויות, מכוני יופי או משרדים מתוך יחידות מגורים; בתי המשפט התייחסו באופן עקבי לפעילות השכרה לטווח קצר חוזרת ונשנית כאל "עסקת מסחר" במובן הסעיף. על פי סעיף 65 לאותו חוק, העונש על הפרה הוא קנס של עד 50,000 באט, בתוספת קנס יומי של עד 5,000 באט למשך כל תקופת ההפרה.

חשיפה מנהלית ואזרחית אחרת

מעבר לחוק המלונות ולחוק הבתים המשותפים, השכרה לטווח קצר ללא רישיון עלולה להוביל למספר עילות אחריות נוספות. חוק הפיקוח על הבנייה משנת 2522 (1979) מטיל סנקציות על שימוש במבנה באופן שאינו תואם את תעודת ייעוד הבנייה שלו (סעיף 6); מבנה מגורים המופעל כמלון חשוף לצווים מנהליים להפסקת השימוש ולקנסות. חוק העסקים הזרים B.E. 2542 (1999) מעניש כל הפעלה בלתי מורשית של בית מלון על ידי חברה בבעלות רוב זרה, בהתאם לסעיף 37, במאסר של עד שלוש שנים, בקנס של 100,000 עד 1,000,000 באט, או בשניהם. חוק ההגירה B.E. 2522 (1979) מחייב את המארח להגיש הודעת TM30 עבור כל אורח זר תוך 24 שעות מרגע הגעתו; אי עמידה בכך מהווה עבירה נפרדת שדינה קנס לכל מקרה. הקוד האזרחי והמסחרי חושף את המארח לתביעת מטרד פרטי מצד שכנים לפי סעיפים 421 ו-1337, ולתביעה מצד בעלים משותפים אחרים לפי סעיף 1360, כאשר השימוש ביחידה פוגע בזכויותיהם.

סוג הנכס חשוב: היכן מותר והיכן אסור לארח

הכללים בנוגע להשכרה לטווח קצר זהים מבחינה פורמלית עבור כל סוגי הנכסים, אך בפועל הם שונים מאוד בהתאם לאופי המשפטי של הבניין. הטבלה שלהלן מסכמת את המצב לגבי סוגי הנכסים הנפוצים ביותר בתאילנד.

המקרה של דירות בבעלות משותפת הוא זה שתופס את מרבית הבעלים. דירה בבעלות משותפת היא, על פי הגדרתה, יחידת מגורים בבעלות פרטית של בעלים משותף, החולק רכוש משותף עם יתר הבעלים המשותפים. התיקון משנת 2008 לחוק הבתים המשותפים, שנקבע בסעיף 17/1, נחקק בדיוק כדי למנוע שימוש מסחרי זוחל בתוך דירות מגורים בבעלות משותפת. אפילו במקרים שבהם חוק המלונות היה מאפשר פעילות קטנה, חוק הבתים המשותפים חוסם אותה מראש. אם מוסיפים לכך את העובדה שתקנות רבות של בתים משותפים אוסרות במפורש על השכרה לטווח קצר, ואת העובדה שבית המשפט העליון אישר שתקנות בתים משותפים רשומות מחייבות את כל השותפים בבעלות ללא הסכמתם האישית, החשיפה המשפטית של רישום מסוג Airbnb בבית משותף למגורים הופכת לקשה להגנה.

תקדימים משפטיים בנוגע ל-Airbnb בתאילנד

הפסיקה בנושא השכרות לטווח קצר בתאילנד התגבשה סביב פסקי הדין בעניין דירות המגורים בהואה הין. בסדרת פסקי דין שניתנו על ידי בית המשפט המחוזי בהואה הין בתחילת 2018, הרשיע בית המשפט בעלי דירות מגורים שפרסמו את דירותיהם באתר Airbnb ללינה לילית ללא רישיון מלונאי. בפסק הדין הראשון, מיום 5 בינואר 2018, הוטל קנס בסך 5,000 באט בתוספת קנס מתמשך של 500 באט ליום של הפרה, על בסיס סעיפים 15 ו-59 לחוק המלונות. בפסק הדין השני, מיום 16 בינואר 2018, הוטל קנס בסך 5,000 באט בתוספת 100 באט ליום של הפרה. ההחלטות זכו לפרסום נרחב ב"בנגקוק פוסט" ובכלי תקשורת תאילנדיים אחרים, והן צוטטו בהליכים מנהליים מאוחרים יותר נגד מפעילי השכרה לטווח קצר ללא רישיון.

בית המשפט העליון של תאילנד לא פרסם עד כה פסק דין מכונן ומפורסם הנוגע ספציפית ל-Airbnb, אך הוא חיזק את המסגרת המשפטית בשני קווי פסיקה נלווים. ראשית, הוא קבע בעקביות כי תקנון בית משותף שנרשם במשרד הקרקעות בהתאם לסעיפים 32 ו-32/1 לחוק הבתים המשותפים מחייב את כל בעלי הדירות, לרבות אלה שרכשו את דירתם לפני אישור התקנון, בתנאי שהתקיימו הדרישות הפרוצדורליות. שנית, הוא אישר הרשעות בגין הפעלת בית מלון ללא רישיון על פי חוק בתי המלון, במקרים שבהם הנסיבות העובדתיות אינן נבדלות מבחינה כלכלית מרישום טיפוסי ב-Airbnb. התוצאה המשולבת היא שבעל דירה אינו יכול להסתמך על היעדר פסיקה של בית המשפט העליון המזכירה במפורש את "Airbnb" כדי לטעון שהפעילות חוקית.

דרכים להפעלת פעילות השכרה לטווח קצר באופן חוקי

בתאילנד אין "רישיון Airbnb". עם זאת, קיימות שלוש דרכים מקובלות המאפשרות לבעל נכס להפעיל שירותי לינה לטווח קצר באופן חוקי. הבחירה בדרך הנכונה תלויה בסוג הנכס, בהיקף הפעילות ובנכונותו של הבעלים להשקיע סכום ראשוני.

מסלול 1: שהייה של יותר מ-30 יום

הדרך הפשוטה, הזולה והפחות מסוכנת היא להפעיל את הנכס כנכס להשכרה חודשית בלבד. הסכם השכירות מתועד בכתב, דמי השכירות מחושבים ומשולמים מדי חודש, המארח אינו מספק שירותים בסגנון מלון כגון ניקיון יומי או קבלה, והנכס אינו מפורסם כזמין לשהיות לילה או שבועיות. מודל זה תואם לחלוטין לסעיף 4(2) לחוק המלונות, והוא המודל היחיד הפועל באופן פשוט בתוך בניין מגורים, אם כי יש לבדוק את תקנון הבניין.

מסלול 2: מתן הודעה במסגרת התקנות הנוגעות למקומות לינה קטנים

עבור בעלי בתים, וילות ומקומות לינה ביתיים קטנים, הדרך היעילה ביותר לעמוד בדרישות היא הגשת הודעה על מקום לינה קטן בהתאם לתקנה השרית מס' 2 משנת 2566 (2023). על הבעלים להגיש הודעה לרשם (DOPA או BMA), שבה יתאר את הנכס ויאשר כי הוא אינו כולל יותר משמונה חדרים וכי קיבולת האירוח המרבית היא שלושים אורחים. הנכס חייב לעמוד בכללי בטיחות האש הקבועים (גלאי עשן, מטפי כיבוי, תאורת חירום ושלטי פינוי ברורים), בכללי ניהול הרישומים בנוגע לרישום אורחים, ובדרישות הבנייה החלות על הקטגוריה שלו. ההודעה תקפה לחמש שנים ויש לחדשה.

מסלול 3: הגשת בקשה לרישיון למלון

במקרה של פעילויות בהיקף נרחב יותר, לרבות מתחמי וילות עם בריכה, אכסניות החורגות ממגבלת מקומות הלינה הקטנים וכל דירה עם שירותים המיועדת לאורחים לשהייה קצרה, רישיון מלון מלא לפי סעיף 15 לחוק המלונות הוא הדרך הנכונה היחידה. הבקשה מוגשת לרשם במשרד המנהל המחוזי במחוזות, או למנהל המטרופוליטן של בנגקוק בבנגקוק. הרשם בודק כי למבנה יש היתר בנייה תקף (Or 1) ותעודת שימוש במבנה (Or 6) המתארת אותו כמלון, כי המנהל המוצע עומד בדרישות הכשירות ואינו כפוף לפסילות המפורטות בסעיף 16 לחוק המלונות, כי דרישות בטיחות האש, הנגישות וגודל החדרים של תקנת השר B.E. 2551 (2008) כפי שתוקן, וכן כי המגרש נמצא באזור שבו מותר שימוש במלון על פי תקנות התכנון העירוניות המקומיות. רישיונות משניים (אלכוהול, בריכה, מזון, שילוט) מתווספים לפי הצורך.

בעלים ומפעילים זרים: מגבלות נוספות

משקיעים זרים המעוניינים לארח באמצעות פלטפורמות בסגנון Airbnb נתקלים בשתי מגבלות נוספות, בנוסף לכללים שתוארו לעיל. הראשונה היא האיסור על בעלות על קרקעות. סעיף 86 לחוק לפרסום חוק הקרקעות משנת 2497 (1954) אוסר על זרים להחזיק בבעלות על קרקעות בתאילנד, אלא אם כן הדבר נעשה מכוח אמנה (ולתאילנד אין כיום אמנה כזו בתוקף). סעיף 97 מרחיב את האיסור לישויות משפטיות תאילנדיות שבהן יותר מ-49% מהמניות מוחזקות בידי זרים או שבהן יותר ממחצית מבעלי המניות הם זרים. לפיכך, אדם זר יכול להחזיק בדירת קונדומיניום, עד לגבול של 49% מהמכסה הזרה של הבניין לפי סעיף 19 ביס לחוק הקונדומיניום, אך אינו יכול להחזיק בקרקע שעליה נבנה וילה. הפתרונות החוקיים הם חברה בע"מ תאילנדית בבעלות רוב תאילנדית המחזיקה בקרקע, חוזה שכירות רשום ל-30 שנה לפי סעיף 540 לקוד האזרחי והמסחרי עם בעלות נפרדת על הבניין לפי סעיף 1410, או תמריץ מטעם BOI המאשר בעלות זרה על קרקע עבור הפעילות המקודמת לפי סעיף 27 לחוק לעידוד השקעות B.E. 2520 (1977).

המגבלה השנייה היא המגבלה על פעילות עסקית. חוק העסקים הזרים משנת 2542 (1999) מסווג את הפעלת בתי מלון תחת רשימה 3 כענף שבו אזרחי תאילנד נחשבים כמי שאינם מוכנים עדיין להתחרות בזרים. לפיכך, חברה תאילנדית בבעלות זרה לא יכולה להפעיל בית מלון ללא רישיון עסק זר לפי סעיף 17 לחוק (נדיר ונתון לשיקול דעת) או תעודת קידום של מועצת ההשקעות (BOI) לפי סעיף 12 לחוק קידום ההשקעות, המבטל את המגבלה מכוח החוק. מגבלה זו אינה חלה בדרך כלל על השכרה פשוטה של דירה בבעלות פרטית לתקופת שהייה ממושכת, אך היא חלה ברגע שהפעילות הופכת לעסק של אירוח מסוג בית מלון.

מארחים זרים חייבים בנוסף לרשום כל אורח במשרד ההגירה באמצעות הודעת TM30 תוך 24 שעות מרגע הגעתו, לעמוד בכללי העברת מטבע זר למדינה, ככל שהדבר רלוונטי, ולהבטיח שכל עבודה המבוצעת בקשר להשכרה (ניהול הרישום, קבלת האורחים, ניקיון) מכוסה בהיתר עבודה בהתאם לצו החירום בנושא ניהול העסקת זרים משנת 2560 (2017). לכל אחת מחובות אלה יש קנסות והשלכות תפעוליות משלה אם מתעלמים ממנה.

מיסוי הכנסות משכירות לטווח קצר

בתאילנד, הכנסות משכירות לטווח קצר ממוסות בשלושה מישורים: מס הכנסה, מס ערך מוסף ומס מקרקעין. אופן המיסוי תלוי בהגדרה המשפטית של הפעילות (חכירה לעומת שירותי מלון), בצורת ההתאגדות של המארח (יחיד לעומת חברה) ובשימוש בפועל בנכס.

מס הכנסה אישי

הכנסות משכירות שהרוויח אדם פרטי נחשבות כהכנסות לפי סעיף 40(5) לחוק מס ההכנסה, והן נכללות בדוח השנתי של המארח למס הכנסה אישי (PND 90/91). שיעורי המס הפרוגרסיביים נעים בין 0% על 150,000 באט הראשונים מההכנסה החייבת במס נטו, ועד 35% על הכנסה העולה על 5,000,000 באט. המארח יכול לנכות הוצאות בפועל באמצעות מסמכים, או לתבוע ניכוי סטנדרטי אחיד של 30% עבור מבנים, השיעור שנקבע בתקנה השרית לפי סעיף 42 ter לחוק מס ההכנסה. כאשר הדייר הוא ישות משפטית תאילנדית, הדייר נדרש לנכות מס במקור בשיעור של 5% מהשכירות ולהעבירו למחלקת ההכנסות בשם המארח, כאשר המארח תובע את הניכוי כזיכוי כנגד החבות השנתית.

מס הכנסה של חברות

חברה תאילנדית המחזיקה ומפעילה נכס להשכרה לטווח קצר משלמת מס הכנסה של 20% מהרווח הנקי (בכפוף להנחות לעסקים קטנים ובינוניים בהתאם לצו המלכותי, ככל שהדבר חל). מפעילים בעלי רישיון מלונאי הנהנים מהטבות ה-BOI במסגרת פעילות 7.6 (מלונות) יכולים להיות פטורים ממס הכנסה של חברות לתקופה של עד שמונה שנים, עד לגובה ההשקעה המזכה, בתוספת פטור מדיבידנדים מהרווחים הפטורים בהתאם לסעיף 34 לחוק לעידוד השקעות.

מס ערך מוסף (מע"מ)

השכרת נכס מקרקעין פטורה ממע"מ בהתאם לסעיף 81(1)(t) לחוק מס ההכנסה. לעומת זאת, שירות לינה הכולל שירותים בסגנון בית מלון (ניקיון בין שהיות, דלפק קבלה, ארוחת בוקר יומית) נחשב לאספקת שירותים החייבת במע"מ, והוא כפוף למע"מ בשיעור 7% אם ההכנסה השנתית של המפעיל עולה על סף הרישום של 1.8 מיליון באט. בפועל, השכרה אמיתית של 30 יום ומעלה נחשבת כהשכרה הפטורה ממע"מ, בעוד שפעילות טיפוסית בסגנון Airbnb נכנסת לקטגוריה החייבת במע"מ ברגע שהשירותים נכללים בחבילת החדר.

מס מקרקעין ומס בניין

על פי חוק מס הקרקע והבנייה משנת 2562 (2019), שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2020, הנכס ממוסה מדי שנה על פי שוויו המוערך, בשיעור התלוי בשימושו בפועל. שימוש למגורים בדירת קונדומיניום שהבעלים משתמש בה כמגורים עיקריים נהנה מפטור על 50 מיליון באט הראשונים משווי הקרקע והבניין יחד (או 10 מיליון באט עבור בניין בלבד) וממוסה בשיעורים פרוגרסיביים המוגבלים ל-0.30%. שימוש מסחרי, כולל הפעלה כמלון או השכרה חוזרת לטווח קצר, ממוסה בשיעורים פרוגרסיביים המוגבלים ל-1.20%. קרקע שנותרת פנויה או בלתי מנוצלת ממוסה בשיעורים פרוגרסיביים המוגבלים ל-1.20%, ועולים כל שלוש שנים עד לתקרה של 3%. הארגון המנהלי המקומי (Tessaban או OBT) גובה את המס מדי שנה.

סוגיות בנושא ניכוי במקור והסכמים בינלאומיים עבור מארחים זרים

כאשר הכנסות משכירות משולמות ממקור תאילנדי למארח שאינו תושב, על המשלם לנכות מס בשיעור של 15% מהסכום ברוטו בהתאם לחוק מס ההכנסה, בכפוף להפחתה בהתאם לאמנת המס הכפולה הרלוונטית. ייתכן שהמארח יידרש להירשם כעוסק במע"מ בתאילנד אם הפעילות נחשבת לשירות לינה החייב במע"מ.

רשימת בדיקה מעשית לציות

לפני פרסום נכס להשכרה לטווח קצר בתאילנד, על כל בעל נכס לעבור על אותה רשימת בדיקה. יש לאשר את סוג הנכס (דירה בבניין משותף לעומת בית לעומת וילה לעומת בניין) ולזהות את המסגרת החוקית הרלוונטית. יש לקרוא את תקנון הבניין המשותף, אם רלוונטי, לרבות כל מגבלה על השכרה לטווח קצר הרשומה בסעיפים 32 ו-32/1 לחוק הבניינים המשותפים. יש לאמת את היתר הבנייה (Or 1) ואת תעודת השימוש בבניין (Or 6) בעירייה המקומית ולבדוק שהשימוש המוצע תואם אותם. יש לאמת את ייעוד הקרקע בהתאם לתקנות התכנון העירוני המקומיות שפורסמו מכוח חוק התכנון העירוני B.E. 2562 (2019). בחרו את מסלול הציות (שהייה ממושכת, הודעה על מקום לינה קטן או רישיון מלון מלא) והכינו את המסמכים המתאימים. הירשמו לחובות המס התאילנדיות (מס הכנסה אישי או מס חברות, מע"מ אם חוצים את הסף, מס קרקע ומבנה) והגישו את הדיווחים הרלוונטיים. הקימו תהליך דיווח TM30 עבור אורחים זרים. תיעדו כל הזמנה באמצעות הסכם בכתב, חשבונית וקבלה על תשלום כדי להגן על האפיון המשפטי של הפעילות אם אי פעם יערערו עליה.

כיצד Juslaws & Consult מסייעת

משרד Juslaws & Consult מייעץ לבעלי נכסים, משקיעים ויזמים ברחבי תאילנד בנוגע למבנה התפעולי של עסקים בתחום השכירות לטווח קצר ובתי מלון. הצוות שלנו מכין מזכרים המשווים בין המסלולים השונים לנכס ספציפי: שהייה ממושכת, יחידות אירוח קטנות ובתי מלון מלאים; מנסח את חוזי השכירות, את הודעת יחידות האירוח הקטנות, את בקשת רישיון המלון ואת המסמכים הנלווים לרישיון המשני (אלכוהול, בריכה, מזון, שילוט), בוחן את תקנון הבניין המשותף ואת תעודת השימוש בבניין, מגיש את בקשת הקידום של BOI לפרויקטי מלונות תחת פעילות 7.6, ומסייע ברישום המס התאילנדי ובציות שוטף לקוד ההכנסות ולחוק מס הקרקע והבנייה. כמו כן, אנו מייצגים לקוחות בהליכים מנהליים בפני הרשם, בסכסוכים עם הישות המשפטית של בית משותף ובהליכים פליליים לפי חוק המלונות, ואנו עובדים באנגלית, בצרפתית ובתאית בבנגקוק, בפוקט, בקראבי, בקו סמוי, בצ'יאנג מאי, בהואה הין ובפטאיה.

שאלות נפוצות

האם Airbnb חוקי בתאילנד?

פרסום נכס ב-Airbnb אינו, כשלעצמו, בלתי חוקי. החוקיות תלויה במה שהמארח מציע בפועל. חוזה שכירות לתקופה של חודש ומעלה המוצע באמצעות Airbnb הוא חוקי על פי סעיף 4(2) לחוק בתי המלון משנת 2547 (2004). שהייה לילית או שבועית המוצעת ללא רישיון מלון או הודעה על מקום לינה קטן נכללת בחוק המלונות והיא בלתי חוקית, עם עונשים פליליים לפי סעיף 59. הפלטפורמה היא זהה; האפיון המשפטי תלוי בחוזה, במשך השהייה ובשירותים הנלווים לחדר.

מהו "כלל 30 הימים" בתאילנד?

"כלל 30 הימים" הוא השם המקובל לפטור הקבוע בסעיף 4(2) לחוק המלונות, אשר מחריג מהגדרת "מלון" כל מקום לינה המוצע תמורת דמי שירות חודשיים או סכום גבוה יותר. בפועל, מקום לינה המוצע אך ורק לשהיות של חודש קלנדרי אחד או יותר, כאשר דמי השכירות מחושבים על בסיס חודשי, אינו נכלל בהיקף חוק המלונות ואינו מחייב רישיון מלון. כל תקופה קצרה יותר נכללת בהיקף החוק.

האם אוכל להשכיר את הדירה שלי בתאילנד ב-Airbnb לשהיות קצרות אם אתקין מנעול חכם ואני הבעלים היחיד שמשתמש בה?

לא. חוק הבתים המשותפים משנת 2522 (1979), כפי שתוקן בשנת 2008, אוסר על פעילות מסחרית בתוך דירות בודדות בבניינים משותפים, בהתאם לסעיף 17/1, פסקה 2, ונקבעו עונשים של קנס של עד 50,000 באט בתוספת 5,000 באט ליום, בהתאם לסעיף 65. חוק בתי המלון חל בנוסף לכך, עם עונש מאסר של עד שנה, קנס של עד 20,000 באט וקנס מתמשך של עד 10,000 באט ליום לפי סעיף 59. העובדה שהמארח הוא הבעלים הרשום ומשתמש במנעול חכם אינה משנה את האופי המשפטי; בתי המשפט קבעו שוב ושוב כי השכרה חוזרת ונשנית לטווח קצר של דירה במתחם מגורים היא בלתי חוקית.

האם אפשר להשכיר את הווילה שלי ב-Airbnb?

כן, בשתי דרכים. ניתן לשכור את הווילה לתקופה של 30 יום ומעלה ללא צורך ברישיון או בהודעה. או, אם המפעיל מעוניין להציע שהיות קצרות יותר, ניתן להפעיל את הווילה במסגרת משטר ההודעה על מקומות לינה קטנים שהונהג על ידי תקנה משרדית מס' 2 B.E. 2566 (2023), המכסה עד שמונה חדרים ומקסימום של שלושים אורחים, בכפוף לכללי בטיחות אש, ניהול רישומים וכללי תפעול. פעילות בהיקף גדול יותר מחייבת רישיון מלון מלא בהתאם לסעיף 15 לחוק המלונות.

מהי הודעת "מקום לינה קטן" על פי התקנה השרית משנת 2023?

תקנה משרדית מס' 2 לשנת 2566 (2023), שפורסמה מכוח סעיף 4(3) לחוק בתי המלון משנת 2547 (2004), מאפשרת למקומות לינה הכוללים עד שמונה חדרים עם קיבולת שירות של עד שלושים אורחים לפעול מחוץ למסגרת הרישוי המלאה של בתי מלון, בתנאי שהמפעיל ידווח על כך לרשם במשרד המנהל המחוזי (או למנהל המטרופוליטן של בנגקוק בבנגקוק) ויעמוד בכללי הבטיחות מפני שריפות ובכללי התפעול שנקבעו. ההודעה תקפה לחמש שנים וניתנת לחידוש. היא אינה זמינה ליחידות דיור בבעלות משותפת.

מהן העונשים הפליליים על הפעלת בית מלון ללא רישיון בתאילנד?

על פי סעיף 59 לחוק המלונות משנת 2547 (2004), הפעלת בית מלון ללא הרישיון הנדרש בסעיף 15 דינה מאסר של עד שנה, קנס של עד 20,000 באט, או שניהם, בתוספת קנס יומי של עד 10,000 באט כל עוד נמשכת העבירה. כאשר המפעיל הוא אישיות משפטית, הדירקטורים והנציגים המוסמכים האחראים על הפעילות עלולים להיות אחראים באופן אישי.

מה קובע סעיף 17/1 לחוק הבתים המשותפים בנוגע ל-Airbnb?

סעיף 17/1, פסקה 2, לחוק הבתים המשותפים משנת 2522 (1979), שהוכנס בתיקון משנת 2008, אוסר על כל אדם לעסוק בפעילות מסחרית או עסקית בתוך הבית המשותף, למעט באזור הבית המשותף שהאישיות המשפטית ייעדה במפורש לשימוש מסחרי בהתאם לפסקה 1 לאותו סעיף. סעיף 65 קובע קנס של עד 50,000 באט בתאילנד בתוספת קנס מתמשך של עד 5,000 באט בתאילנד ליום. השכרה חוזרת לטווח קצר של יחידת דיור בודדת בבניין משותף נחשבת על ידי בתי המשפט כעסקת מסחר במובן הסעיף.

מה פסק בית המשפט בהואה הין בעניין Airbnb?

בית המשפט המחוזי בהואה הין הרשיע בתחילת 2018 בעלי דירות בבניין המגורים "וואן ווילה" בהפעלת בית מלון ללא רישיון, לאחר שהציעו את דירותיהם באתר Airbnb ללינה לילית. בפסק הדין הראשון, מיום 5 בינואר 2018, הוטל קנס בסך 5,000 באט, בתוספת קנס יומי מתמשך בסך 500 באט. התיק היה האישור השיפוטי הראשון בתאילנד שקבע כי פרסום דירות ללינה לילה בסגנון Airbnb מפר את חוק המלונות, ומאז הוא משמש כתימוכין בהליכים מנהליים נגד מפעילי השכרה לטווח קצר ללא רישיון.

כיצד ממוסים הכנסות משכירות לטווח קצר בתאילנד?

במקרה של מארח פרטי, הכנסות מהשכרה נחשבות כהכנסות לפי סעיף 40(5) לחוק מס ההכנסה, וממוסות לפי שיעורי מס ההכנסה האישי הפרוגרסיביים הנעים בין 0% ל-35%, עם ניכוי סטנדרטי של 30% עבור מבנים או הוצאות בפועל. כאשר הדייר הוא ישות משפטית תאילנדית, חל מס במקור בשיעור של 5%; עבור שירותי לינה בסגנון מלונאי, עשוי לחול מס במקור בשיעור של 3% על דמי השירות. מע"מ בשיעור 7% חל אם הפעילות נחשבת לשירות לינה החייב במע"מ והמחזור עולה על 1.8 מיליון באט. חוק מס הקרקע והבנייה B.E. 2562 (2019) מחיל מס שנתי על שווי השומה של הנכס בשיעורים למגורים או למסחר, בהתאם לשימוש בפועל, עם תקרה של 0.30% לשימוש למגורים ו-1.20% לשימוש מסחרי.

האם בעלי נכסים זרים זקוקים לאישור נוסף כדי לארח ב-Airbnb?

בעלים זרים נתקלים בשתי מגבלות נוספות. הם אינם רשאים להחזיק בבעלות על הקרקע שעליה נבנתה הווילה (סעיף 86 לחוק הקרקעות), ולכן כל מבנה הכרוך בבעלות על קרקע מחייב שימוש בחברה בבעלות תאילנדית רוב, חוזה חכירה ל-30 שנה, או תמריץ מטעם מועצת העידוד להשקעות (BOI) המאשר בעלות זרה על קרקע בהתאם לסעיף 27 לחוק לעידוד השקעות. הם אינם יכולים להפעיל עסק לינה מסוג מלון באמצעות חברה בבעלות זרה ללא רישיון עסק זר לפי סעיף 17 לחוק העסקים הזרים או תעודת תמריץ של ה-BOI לפי פעילות 7.6 (מלונות). בנוסף, עליהם להגיש את הודעת TM30 למשרד ההגירה תוך 24 שעות מהגעתו של כל אורח זר.

האם תקנון בית משותף האוסר על השכרה לטווח קצר ניתן לאכיפה?

כן. תקנון בית משותף שנרשם במשרד הקרקעות בהתאם לסעיפים 32 ו-32/1 לחוק הבתים המשותפים משנת 2522 לפ.ה. (1979) מחייב את כל בעלי הדירות, ללא תלות במועד אישור התקנון וללא תלות בהצבעתו של בעל הדירה, ובלבד שהתקיימו דרישות ההליך. בית המשפט העליון של תאילנד אישר באופן עקבי את תוקפו המחייב של תקנון זה. לפיכך, איסור על השכרה לטווח קצר שנרשם הוא בר-אכיפה כלפי כל בעל דירה בבניין.

מהי התראה TM30 והאם אירוח ב-Airbnb מפעיל אותה?

הודעת TM30 היא החובה המוטלת על בעל הבית, ראש המשפחה, בעל הנכס או מנהל מקום הלינה, בהתאם לסעיף 38 לחוק ההגירה משנת 2522 (1979), להודיע למשרד ההגירה על כל אזרח זר השוהה בנכס. יש להגיש את ההודעה תוך 24 שעות מרגע הגעתו של הזר. הדבר חל על כל מארח המארח אורח זר, לרבות מארחים בלתי פורמליים לשהייה קצרה.

מהו המבנה התואם הנפוץ ביותר עבור פעילות בסגנון Airbnb?

במקרה של וילה בודדת או בית הארחה קטן, הודעת "מקום לינה קטן" בהתאם לתקנה השרית מס' 2 משנת 2566 (2023) היא המסגרת היעילה ביותר לעמידה בדרישות. במקרה של דירת קונדומיניום בודדת, השכרה לתקופה של 30 יום ומעלה היא האפשרות המעשית היחידה, וגם אז יש לבדוק את תקנון הבניין. עבור תיק נכסים של וילות, בניין דירות שירות או אתר נופש קטן, רישיון מלון מלא לפי סעיף 15 לחוק המלונות הוא הדרך הנכונה, לעתים קרובות בשילוב עם קידום מטעם מועצת ההשקעות (BOI) תחת פעילות 7.6 (מלונות).

האם Juslaws & Consult יכולה לטפל ברישוי וברישום המס של הנכס שלי להשכרה לטווח קצר?

כן. אנו מכינים את מזכר המבנה, מנסחים את חוזי השכירות או את הסכם ניהול המלון, מגישים את ההודעה על מקום לינה קטן או את הבקשה לרישיון מלון מלא למחלקת המנהל המחוזי או למנהל המטרופוליטן של בנגקוק, רושמים את המפעיל במשרד האוצר לצורך מס הכנסה אישי או תאגידי, רושמים אותו לצורך מע"מ במידת הצורך, מגישים את הצהרת מס הקרקע והבנייה לרשות המנהלית המקומית, ומקימים את תהליך הדיווח TM30. כמו כן, אנו מייצגים לקוחות בהליכים מנהליים ופליליים על פי חוק בתי המלון וחוק הבתים המשותפים. צרו איתנו קשר דרך אתר Juslaws & Consult כדי לקבוע פגישת ייעוץ.