רכישת מלון בתאילנד היא אחת מההשקעות הנדל"ן הבינלאומיות האטרקטיביות ביותר בדרום-מזרח אסיה, אך היא גם אחת המפוקחות ביותר. מלון אינו רק נכס נדל"ן. זהו עסק מורשה הפועל על קרקע שזרים אינם יכולים להחזיק בבעלות מלאה, בענף המוגבל על פי חוק העסקים הזרים B.E. 2542 (1999), במתחם שחייב לעמוד בדרישות חוק המלונות B.E. 2547 (2004), עם כוח עבודה המפוקח על ידי הצו לשעת חירום בנושא ניהול העסקת זרים B.E. 2560 (2017), ועם טביעת רגל פיסקלית הנבדקת יותר ויותר על ידי מחלקת הקרקעות, המחלקה לניהול מחוזי, מחלקת ההכנסות ומועצת ההשקעות.

מדריך זה נכתב על ידי עורכי דין תאילנדים עבור משקיעים זרים המעוניינים לרכוש מלון בתאילנד בדרך הנכונה: באמצעות מבנה משפטי המוכר במשרד הקרקעות, ברשם המלונות ובמשרד האוצר, עם רישיון הניתן להעברה ביום הסגירה וללא חשיפה פלילית נסתרת בגין פעילות ללא רישיון. המדריך מכסה את המסגרת המשפטית, הבחירה בין עסקאות נכסים לעסקאות מניות, קטגוריות רישיונות המלונות, רשימת הבדיקות הנדרשות, האגרות הרשמיות, שלבי סגירת העסקה והמצב המס המעשי של רכישת נכס בתחום האירוח בתאילנד.

המסגרת המשפטית המגדירה את תהליך רכישת מלון בתאילנד

ארבעה חוקים הם אלה שמכריעים בכל עסקה בתחום המלונאות בתאילנד. חוק פרסום חוק הקרקעות משנת 2497 (1954), ובפרט סעיפים 86 ו-96 ביס, אוסר על אזרחים זרים ועל חברות תאילנדיות בבעלות זרה להחזיק בקרקעות בתאילנד, למעט חריגים מצומצמים המבוססים על אמנות או על החלטות מועצת ההשקעות (BOI). חוק העסקים הזרים משנת 2542 (1999) מסווג את הפעלת בתי מלון תחת רשימה שלוש כעסק שבו אזרחי תאילנד נחשבים כמי שאינם מוכנים עדיין להתחרות בזרים, ודורש בעלות תאילנדית רוב, רישיון עסק זר לפי סעיף 17, או תעודת קידום של ה-BOI כדי להסיר את ההגבלה. חוק המלונות B.E. 2547 (2004) מחייב כל מפעיל מלון להחזיק ברישיון שהונפק על ידי הרשם במחלקה לניהול מחוזי (DOPA) או, בבנגקוק, על ידי המנהל המטרופוליני של בנגקוק, לפני שניתן לארח אורחים באופן חוקי תמורת תשלום. הקוד האזרחי והמסחרי, בסעיפים 538 עד 545 ובסעיפים 1410 עד 1416, מסדיר את החכירה לטווח ארוך של קרקעות ואת הבעלות הנפרדת על מבנים, שהם שני אבני הבניין המבניות של מרבית הרכישות של בתי מלון בהובלת זרים.

מתחת לחוקים אלה קיימת שכבה של תקנות שר, שהעוסקים בתחום קוראים מדי שבוע. התקנה הממשלתית הקובעת את סוגי וקריטריוני הפעילות העסקית של בתי מלון B.E. 2551 (2008), כפי שתוקנה על ידי התקנה הממשלתית מס' 2 B.E. 2566 (2023), מגדירה את ארבע קטגוריות בתי המלון ואת הדרישות המקבילות בנוגע לבנייה, בטיחות אש, גודל החדרים ושטח הרצפה. חוק הפיקוח על הבנייה B.E. 2522 (1979) ותקנות השר הנלוות אליו מסדירים את היתר הבנייה ואת תעודת השימוש בבניין (Or 6), שבלעדיהם לא ניתן להנפיק רישיון למלון. חוק התכנון העירוני B.E. 2562 (2019) ותקנות התכנון העירוניות המקומיות קובעים האם מגרש מסוים נמצא באזור שבו מותר בכלל להקים מלון. על כל אלה מתווספים חוק ההכנסות, חוק מס הבלו B.E. 2560 (2017) (עבור מלונות עם ברים ומקומות בילוי), חוק המשקאות האלכוהוליים למתן שירותי אלכוהול, חוק המזון B.E. 2522 עבור שירותי מזון ומשקאות בתוך המלון וחוק בריאות הציבור B.E. 2535 (1992) עבור בריכות, ספא ואזורי בריאות.

מדוע זרים אינם יכולים פשוט "לקנות" מלון בתאילנד

הנקודת המוצא עבור כל רוכש זר היא ההבנה כי לרכישת מלון בתאילנד יש שני היבטים משפטיים נפרדים שיש לטפל בהם: ההיבט הנדל"ני, המטופל במשרד הקרקעות, וההיבט העסקי, המטופל ברשם המלונות, במשרד לפיתוח עסקי ובמקרים רלוונטיים גם במועצת ההשקעות.

ההיבט הנדל"ני: זרים אינם רשאים להחזיק בקרקעות

סעיף 86 לחוק הקרקעות קובע כי זרים רשאים לרכוש קרקע רק מכוח אמנה המעניקה זכות זו, ותאילנד אינה מחזיקה כיום באמנה כזו בתוקף עם אף מדינה. סעיף 97 מרחיב איסור זה גם לישויות משפטיות תאילנדיות שבהן יותר מ-49% מהמניות מוחזקות בידי זרים, או שבהן יותר ממחצית מבעלי המניות הם זרים. בפועל, משמעות הדבר היא שאף אדם זר ואף חברה תאילנדית בבעלות רוב זרה אינם יכולים לרשום את הבעלות המלאה על קרקע המלון על שמם במשרד הקרקעות. החריג המצומצם בסעיף 96 ביס (קרקע למגורים בשטח של עד ראי אחד לאדם זר המשקיע לפחות 40 מיליון באט בנכסים תאילנדיים זכאים, באישור השר) אינו חל על קרקע מלון המשמשת למגורים מסחריים.

החלופות החוקיות כבר הוכחו כיעילות. המשקיע רשאי להיעזר בחברה בע"מ תאילנדית בבעלות רוב תאילנדית (בה זרים יכולים להחזיק עד 49% מהמניות), אשר רוכשת את הקרקע במלואה, תוך שימוש בהסכמי בעלי מניות שנוסחו בקפידה, במניות בכורה ובמנגנוני בקרת הצבעה, כדי להגן על האינטרסים הכלכליים של המשקיע הזר. המשקיע רשאי לחתום על חוזה שכירות ארוך טווח על הקרקע, המוגבל על פי סעיף 540 לקוד האזרחי והמסחרי ל-30 שנים לכל רישום, הניתן להארכה בהסכמה הדדית, כאשר הבניין נמצא בבעלות נפרדת של החברה המפעילה על פי סעיף 1410. המשקיע רשאי לקבל תמריץ מ-BOI, אשר על פי סעיף 27 לחוק לעידוד השקעות B.E. 2520 (1977) יכול לאשר לחברה המקבלת את התמריץ להחזיק בבעלות על הקרקע הנדרשת באמת לפעילות המקבלת את התמריץ. כאשר הבניין הוא מלון דירות מחולק ליחידות, זרים יכולים להחזיק ביחד עד 49% מהיחידות על פי חוק הבתים המשותפים B.E. 2522 (1979). מה שמשקיעים אינם יכולים לעשות, ואסור להם לעשות, הוא להשתמש בבעל מניות נאמן תאילנדי כדי לעקוף את סעיף 86; זוהי עבירה פלילית לפי סעיפים 36 ו-37 לחוק הקרקעות, שדינה מאסר ופינוי כפוי של הקרקע.

שכבת העסקים: בתי מלון כפופים למגבלות המפורטות ברשימה 3 לחוק העסקים הזרים

חוק העסקים הזרים משנת 2542 (1999) מסווג את הפעלת בתי מלון, למעט שירותי ניהול בתי מלון, תחת רשימה שלישית, סעיף 21. חברה בבעלות רוב זרה אינה רשאית להפעיל בית מלון בתאילנד, אלא אם כן קיבלה רישיון לעסקים זרים מהמנכ"ל של המחלקה לפיתוח עסקי לפי סעיף 17 (נדיר, נתון לשיקול דעת ואיטי), או אלא אם כן הוענק לה תעודת קידום מ-BOI לפי סעיף 12 לחוק לקידום השקעות, המבטל את מגבלת חוק העסקים הזרים מכוח החוק. כתוצאה מכך, שתי המבנים העיקריים בהם משתמשים רוכשי מלונות זרים הם: חברת תפעול בבעלות רוב תאילנדית המחזיקה ברישיון, כאשר ההון הזר המיעוטי מוגן באמצעות מניות בכורה וזכויות חוזיות; או חברת תפעול המקודמת על ידי ה-BOI, בה זרים רשאים להחזיק עד 100% מההון, בכפוף לתנאי ה-BOI.

מבצע של BOI להשקעות במלונות

המועצה להשקעות מעודדת פרויקטים בתחום המלונאות במסגרת סעיף 7.6 (מלונות) ברשימת עידוד ההשקעות הנוכחית, תוך קביעת ספי השקעה בהתאם לגודל. סף ההשקעה הסטנדרטי נכון למועד כתיבת שורות אלה הוא השקעה של לא פחות מ-2 מיליון באט תאילנדי לחדר (לא כולל קרקע והון חוזר) עבור מלונות עם 100 חדרים ומעלה, השקעה של לא פחות מ-500 מיליון באט תאילנדי בסך הכל (לא כולל קרקע והון חוזר) עבור מלונות עם פחות מ-100 חדרים, ומסלול נפרד לעסקים קטנים ובינוניים (SME) עבור 20 עד 99 חדרים עם השקעה של לפחות 1 מיליון באט תאילנדי לחדר. מלונות המקבלים תמריצים נהנים בדרך כלל מפטור ממס הכנסה לחברות (בכפוף למגבלות על שווי הרווח הנקי), פטור ממכס על יבוא מכונות, הזכות להביא מומחים ומנהלים זרים בהתאם לסעיפים 24 עד 26 לחוק לעידוד השקעות, ובמקרים בהם הדבר נחוץ באמת לפרויקט, הזכות להחזיק בקרקע לצורך הפעילות המקבלת תמריצים בהתאם לסעיף 27. התמריצים המדויקים תלויים במיקום (אזורים עם הכנסה לנפש נמוכה יותר זוכים להטבות נרחבות יותר), בקטגוריה, ובכל תנאי הקיימות או השדרוג המוטלים בתעודת הקידום.

רכישת נכסים או רכישת מניות: הבחירה המבנית

לאחר שנפתרה סוגיית הבעלות הזרה, על הרוכש להחליט האם לרכוש את נכסי המלון (הקרקע, הבניין, הריהוט, הציוד והאביזרים, החוזים, המותג והרישיונות) או את מניות החברה התאילנדית שבבעלותה המלון והיא מפעילה אותו. הבחירה כמעט לעולם אינה ניטרלית; היא משפיעה על המיסוי, על מנגנון העברת הרישיונות, על פרופיל האחריות ההיסטורית ועל מועד סגירת העסקה.

בפועל, רוכשים זרים נוטים להעדיף עסקאות נכסים עבור נכסים ישנים בעלי היסטוריה תאגידית סבוכה, הלוואות לא מתועדות, סכסוכי מס קודמים או תביעות משפטיות שטרם הוכרעו, אף על פי שהן כרוכות בעלויות גבוהות יותר של מס העברה. הם נוטים להעדיף עסקאות מניות כאשר החברה היעד נקייה, מקבלת תמיכה מ-BOI, מחזיקה ברישיון מלונאי בעל ערך עם זכויות שיהיה איטי או לא בטוח להשיב (בפרט זכויות למקומות בילוי או היתרי בנייה שהוחלו עליהם זכויות מוקנות), או כאשר יש חשיבות מכרעת להימנעות מגורמים המפעילים חובת העברת קרקע במסגרת המימון הקיים.

רישיון המלון בהתאם לחוק המלונות משנת 2547

הפעלת בית מלון בתאילנד ללא רישיון תקף מהווה עבירה פלילית. על פי סעיף 59 לחוק המלונות B.E. 2547 (2004), הפעלת מלון ללא רישיון חושפת את המפעיל לעונש מאסר של עד שנה, קנס של עד 20,000 באט, או שניהם, וכן קנס מנהלי של עד 10,000 באט ליום כל עוד ההפרה נמשכת. לפיכך, הרישיון אינו פורמליות מנהלית; הוא הנכס המרכזי שהקונה רוכש, באופן ישיר בעסקת מניות ובאמצעות העברה או הנפקה מחדש בעסקת נכסים.

ארבע הקטגוריות של רישיונות בתי מלון

התקנה השרית הקובעת את סוגי העסקים בתחום המלונאות ואת הקריטריונים להפעלתם משנת 2551 (2008), כפי שתוקנה על ידי התקנה השרית מס' 2 משנת 2566 (2023), מחלקת את בתי המלון לארבע קטגוריות בהתאם לשירותים המוצעים. הקטגוריה קובעת את תקני הבנייה, גודל החדרים ובטיחות האש, את דמי הרישום, ובפועל, את המחיר שהנכס יכול לדרוש.

ישנם שני כללים תפעוליים שראויים לתשומת לב מיוחדת מצד הרוכשים. ראשית, מקום בילוי בשטח המלון (בר, מועדון לילה או מקום בעל רישיון לפי חוק מקומות הבילוי משנת 2509) מותר במסגרת רישיון המלון רק אם במתחם יש יותר מ-80 חדרים, וזו הסיבה שמספר אתרי נופש בוטיקיים בעלי כ-60 חדרים אינם יכולים למכור באופן חוקי את הבר בלובי שלהם כ"מועדון לילה". שנית, רישיונות משניים מסוימים קשורים למלון ויש להעבירם או להגיש בקשה מחודשת עבורם במקביל: רישיון למכירת משקאות אלכוהוליים על פי חוק המשקאות האלכוהוליים, רישיון למזון על פי חוק המזון, רישיון למקום בילוי, רישיון לבריכת שחייה על פי חוק בריאות הציבור B.E. 2535, רישיון למתקן ספא (במידת הצורך) ומאז הרפורמה של 2018, רישיון למרכז בריאות / עיסוי רפואי.

תנאים מוקדמים בתחום הבנייה, בטיחות אש ותכנון עירוני

לא ניתן להנפיק רישיון למלון ללא מבנה העומד בתקנות השר בהתאם לחוק הפיקוח על הבנייה משנת 2522 לפ.ה. הגורם השכיח ביותר שמוביל לכישלון העסקה בבדיקת נאותות הוא נכס שנבנה כבניין דירות למגורים או כמתחם מגורים עם שירותים, ונמכר כעת כ"מלון" אף שהיתר הבנייה (Or 1) ותעודת ייעוד המבנה (Or 6) מתארים ייעוד שונה. הפתרון לעיתים רחוק מלהיות זול: הוא מחייב הגשת בקשה לשינוי ייעוד, אשר בתורה מחייבת את הבניין לעמוד בתקנות המלונאות המחמירות יותר בנוגע ליציאות חירום, מדרגות חירום, מתזים, גלאי עשן, משאבות כיבוי, תאורת חירום דו-שלבית, עומס מבני ויחס חניה. תקנה משרדית מס' 2 B.E. 2566 (2023) הקלה על חלק מהסף עבור מקומות לינה קטנים של עד שמונה חדרים או 30 דיירים, ומאפשרת להם לפעול תחת משטר הודעה במקום רישיון מלון מלא, בתנאי שהם עומדים בכללי בטיחות האש וההודעה שנקבעו; עם זאת, פטור זה אינו מתאים לרוב יעדי הרכישה.

תכנון אזורי הוא התנאי המוקדם השני. על פי חוק התכנון העירוני משנת 2562 (2019) ותקנות התכנון העירוני המקומיות הרלוונטיות, לא בכל אזור מותר להקים בתי מלון. מספר עיריות החוף, אזורי שימור ומחוזות מורשת בבנגקוק, פוקט, קראבי, צ'יאנג מאי וקו סמוי מגבילים את השימוש במלונות לחלוטין או מטילים כללים בנוגע ליחס שטח הבנייה (FAR), גובה הבנייה ומרחק מהקו הקדמי, המשפיעים על מספר החדרים ועל פוטנציאל השיפוץ. רוכש לא צריך לחתום על הסכם מכירה ורכישה ללא אישור בכתב ממשרד התכנון המקומי.

בדיקת נאותות משפטית: רשימת הבדיקה של הקונה

בדיקת נאותות של בתי מלון בתאילנד היא מקיפה יותר מבדיקת נאותות של נדל"ן מסחרי במקומות אחרים, מכיוון שרבים מהגורמים המשפיעים על ערך הנכס (רישיון, מותג, אתרי הזמנות מקוונות, עובדים) אינם קשורים לנדל"ן.

קרקע וזכויות בעלות

נקודת המוצא היא שטר הבעלות על הקרקע. יש להזמין את רישום משרד הקרקעות עבור כל חלקה, במקור, במשרד הקרקעות המחוזי. רק שטרי הבעלות מסוג "צ'אנוטה" (Nor Sor 4) ו- "נור סור 3 גור" (Nor Sor 3 Gor) מספקים את רמת הוודאות הדרושה למשקיעים בתחום המלונאות; מסמכי חזקה חלשים יותר (Nor Sor 3, Sor Khor 1, Por Bor Tor 5) טומנים בחובם סיכונים הקשורים לגבולות, להחזקה ולרישום, ולרוב אינם מתקבלים. עורך הדין של הקונה חייב לאמת את השטח הרשום מול השטח שנמדד בפועל, את קיומם של זכויות שימוש, משכנתאות, חכירות, שעבודים ושרשרת הבעלות לפחות לעשר שנים. יש לאשר בכתב את הפלישות, זכויות המעבר בכבישים ציבוריים, מרחקים מקו החוף (על פי חוק הקרקעות, חוק הקרקעות הציבוריות ותקנות מקומיות), ואת מיקום הנכס באזורי יער מוגנים (קרקעות Sor Por Kor / Por Bor Tor 5), פארקים לאומיים או אזורים צבאיים.

רישיון למלון והיתרי הפעלה

יש לעיין במלואו בתיק רישיון המלון המוחזק אצל הרשם במשרד לתיירות (DOPA) (או בעיריית בנגקוק (BMA)), לרבות הרישיון עצמו, כל התנאים הנלווים אליו, היתר הבנייה (Or 1), תעודת השימוש בבניין (Or 6), תעודת בטיחות אש, דוח EIA (במקרים בהם הפרויקט חצה את סף הערכת ההשפעה הסביבתית על פי חוק שיפור ושימור איכות הסביבה הלאומית B.E. 2535), וכל רישיון משני (אלכוהול, מזון, בידור, בריכה, ספא, מס שלטים, פרסום). כל אי-התאמה בין מספר החדרים המורשה למספר החדרים בפועל, בין השירותים המורשים לשירותים המוצעים בפועל, או בין המנהל הרשום למנהל בפועל, מהווה סימן אזהרה. כך גם כל תלונה מנהלית תלויה ועומדת או אזהרה מהרשם.

בדיקת נאותות תאגידית וחוזית (עסקת מניות)

כאשר העסקה היא רכישת מניות, יש לבחון את תיק החברה במשרד לפיתוח עסקי החל ממועד התאגדותה, כולל כל השינויים בדירקטורים, בהון ובבעלי המניות. תשומת לב מיוחדת ניתנת ליחס האחזקות הזרות (ולכל היסטוריה של מבני נאמנות), לתעודת הקידום של BOI ותנאיה, לערבויות התאגיד ולהלוואות בין-חברתיות, להסכם ניהול המלון, לכל הסכם זיכיון, לחוזים עם סוכנויות נסיעות מקוונות (OTA) וסוכני נסיעות, לחוזי ההעסקה של ההנהלה הבכירה וצוות ההכנסות המרכזי, לחוזי השכירות של מסעדות וזיכיונות בבעלות המלון, ולכל תביעה משפטית תלויה ועומדת או מאיימת. סעיפי שינוי השליטה נבדקים שורה אחר שורה; הסכמי ניהול מלונות בינלאומיים רבים מעניקים למפעיל את הזכות לסיים את ההסכם או לקבל דמי העברה במקרה של שינוי בשליטת הבעלים.

בדיקת נאותות בתחום המס והפיננסי

הדוחות הכספיים המבוקרים של המוכר עבור חמש השנים הפיסקליות האחרונות נבדקים מול דוחות מס הכנסה של חברות (PND 50), דוחות מע"מ (PP 30), דוחות מס במקור (PND 1, 3, 53, 54), דיווחי מס עסקי ספציפיים, דמי ביטוח לאומי ודיווחי מס מקומי על נכסים ושלטים. בתי מלון הם יעד תכוף לביקורות של רשות המסים בתאילנד; היסטוריית מס נקייה, עם תיעוד תומך לעסקאות עם צדדים קשורים, תמחור העברה וניכוי דמי ניהול, מהווה גורם משמעותי בערך העסקה בעסקת מניות. בעסקת נכסים, מס במקור על רווחי המוכר (1% מהגבוה מבין המחיר המוצהר או שווי השמאות הרשמי, עבור מוכר שהוא חברה תאילנדית) ומס עסקי ספציפי של המוכר (3.3% מהגבוה מבין המחיר המוצהר או שווי השמאות, כאשר הנכס הוחזק פחות מחמש שנים ואינו מקום מגוריו של המוכר) מוטלים בדרך כלל על המוכר, אך יש לאמתם במשרד הקרקעות בעת סגירת העסקה.

בדיקת נאותות תפעולית, בתחום משאבי אנוש ובתחום ESG

במקרה של מלון פעיל, נתוני התפוסה, מחיר החדר הממוצע (ADR), הכנסה לחדר (RevPAR), הרווח התפעולי הגולמי (GOP) והרווח לפני ריבית, מסים, פחת והפחתות (EBITDA) ב-24 עד 36 החודשים האחרונים נבדקים במבחן קיצון מול נתוני STR המקומיים ומול קבוצת המתחרים של הנכס. מצב הציוד, הריהוט והאביזרים (FF&E) – כולל שיפוץ חדרים, מעליות, מטבח, מכבסה, מערכות IT, מערכת ניהול מלונות (PMS) ומערכת נעילה – מוערך על ידי יועץ טכני המתמחה בתחום המלונאות; תחזוקה שנדחתה היא אחד האויבים השקטים של הערכת שווי מלונות בתאילנד. מבחינת משאבי אנוש, חוק הגנת העובדים B.E. 2541 (1998) מעניק לעובדים שפוטרו פיצויי פיטורים המותאמים לפי ותק (עד 400 יום עבור עשר שנים ומעלה), מה שהופך להתחייבות כמותית בכל פעם שקונה מתכנן למתג מחדש את המותג ולצמצם את מצבת כוח האדם. סעיפים הקשורים ל-ESG (היתרי שפכים על פי חוק המפעלים וחוק בריאות הציבור, יעילות אנרגטית, בטיחות מזון, גישה לחוף הים, טיפול בחיות בר ימיות באתרי נופש באי) מופיעים יותר ויותר במזכר של ועדת ההשקעות של הקונה ויש לבצע בדיקת נאותות בהתאם.

תהליך העסקה: ממסמך התנאים ועד לסגירת העסקה

תהליך רכישת מלון תאילנדי טיפוסי נמשך בין ארבעה לשישה חודשים במקרה של עסקת מניות, ובין שישה לתשעה חודשים במקרה של עסקת נכסים; עם זאת, הגשת בקשות ל-BOI, חידוש אישורי EIA, היתרי בנייה לשינוי ייעוד או הגשת בקשה מחודשת מלאה לרישיון מלון עלולים להאריך את לוח הזמנים באופן משמעותי.

התהליך מתחיל בדרך כלל בגיליון תנאים לא מחייב או במכתב כוונות המגדיר את תנאי העסקה הבסיסיים, תקופת הבלעדיות, הגישה לבדיקת נאותות וחובת הסודיות. הסכם סודיות דו-לשוני הכפוף לחוק התאילנדי נחתם לפני פתיחתו של כל חדר נתונים. לאחר מכן, הרוכש מבצע את בדיקת הנאותות המשפטית, המסית והתפעולית שלו, באופן אידיאלי באמצעות חדר נתונים מובנה הכולל פרוטוקול שאלות ותשובות. הממצאים מובילים למשא ומתן על הסכם המכירה והרכישה: המחיר (המתבטא בדרך כלל כערך ארגוני עם התאמת הון חוזר בעסקאות נכסים, או כערך נכסי נקי עם מנגנון "לוקד-בוקס" בעסקאות מניות), התנאים המוקדמים (אישורים רגולטוריים, הסכמת BOI במידת הצורך, הסכמות צד שלישי במסגרת HMA והלוואות), ההצהרות והערבויות (עם או בלי ביטוח W&I), השיפויים וההתחייבויות שלאחר הסגירה (אי-תחרות, אי-שידול, שירותי מעבר).

שלב הביצוע מתחיל בחתימה על הסכם המכירה (SPA), עמידה בתנאים המוקדמים, ולבסוף סגירת העסקה. ביום הסגירה, בעסקת נכסים, נפגשים הצדדים במשרד רישום המקרקעין כדי לרשום את העברת הקרקע והמבנים, לשלם את האגרות הרשמיות באמצעות המחאות בנקאיות כפי שהוסכם בהסכם המכירה, להחליף את המפתחות, את רשימת הציוד, הריהוט והאביזרים (FF&E) ואת יתרת המזומנים התפעולית, ולהגיש את הבקשה לרישיון המלון החדש (או להעברת הרישיון הקיים). בעסקת מניות, הצדדים נפגשים במשרדה הרשום של החברה כדי לחתום על מסמכי העברת המניות, לעדכן את מרשם המניות, לקיים את החלטות הדירקטוריון (דירקטורים חדשים, מורשי חתימה חדשים, מורשי חתימה חדשים בבנק), להגיש את השינוי ל-DBD, ולהודיע על כך ל-BOI, לרשם המלונות ולבנק.

אגרות רשמיות, מיסים ונקודות ציון זמן

הטבלה שלהלן מסכמת את העמלות והמסים הרשמיים העיקריים שעל רוכש לצפות להם בעת רכישת מלון בתאילנד. הנתונים נלקחו מחוק הקרקעות, מחוק מס ההכנסה ומלוח העמלות של חוק המלונות, והם מהווים את המספרים הכלליים שבהם משתמשים אנשי המקצוע; הסכומים המדויקים תלויים בערך השמאות, במחיר המכירה ובמבנה העסקה.

במקרה של מלונות המקבלים תמיכה מה-BOI, ייתכנו הטבות נוספות, לרבות פטור ממכס על יבוא מכונות וציוד בהתאם לסעיף 28 לחוק לעידוד השקעות, פטור ממס הכנסה לחברות לתקופה של עד שמונה שנים (בכפוף לתקרה המבוססת על ההשקעה המזכה) בהתאם לסעיף 31, פטור ממס על דיבידנדים המשולמים מרווחים פטורים בהתאם לסעיף 34, והזכות להעביר מטבע חוץ לחו"ל בהתאם לסעיף 37. הטבות אלה מותנות בעמידה בחובות הדיווח של ה-BOI לאורך כל תקופת התמיכה.

סיכונים שיש לקחת בחשבון בעת רכישת מלון בתאילנד

הטעויות היקרות ביותר ברכישת מלונות בתאילנד הן טעויות שחוזרות על עצמן. הטעות הראשונה היא פעילות ללא רישיון תקף בתקופת המעבר, מה שמחשוף הן את המוכר והן את הקונה לאחריות פלילית על פי סעיף 59 לחוק המלונות. יש לפתור את סוגיית הרישיון לפני ביצוע צ'ק-אין לאורחים תחת הבעלות החדשה, ולא לאחר מכן. השנייה היא מלכודת מבנה הנאמנות: חברה שבה יש רוב תאילנדי על הנייר, אך בפועל נשלטת על ידי הון זר באמצעות הלוואות חסויות, הסכמי הצבעה או זכויות קדימה שאינן בתנאי שוק. חוק הקרקעות, ה-FBA וחוזרים אחרונים של המחלקה לפיתוח עסקי מתייחסים להסדרי נאמנות כעבירה פלילית, שדינה מאסר, קנסות ופירוק כפוי. השלישי הוא אי-עמידה בתקנות הבנייה, במיוחד באתרי נופש שנבנו כבתים מגורים והוסבו בהדרגה לשימוש במלונאות ללא אישור לשינוי ייעוד; העלות של התאמת נכס כזה לתקני כיבוי אש ברמה של בית מלון עשויה לעלות על 30% משווי הבניין. הרביעי הוא החשיפה למס סמוי של חברת מלונות תאילנדית ותיקה, שבה חיובים של צדדים קשורים, הלוואות לא מתועדות מהמייסד ועסקאות מזומנים לא פורמליות עלולים להתגבש לשומות מס רב-שנתיות לאחר הסגירה. החמישי הוא מלכודת שינוי השליטה של HMA: מפעילים בינלאומיים נוהגים לכלול באופן שגרתי דמי ביטול משמעותיים או תנאים המפעילים זכות למיתוג מחדש, שאינם נראים לעין לקונה שאינו מומחה. השישי הוא אי-עמידה בדרישות EIA עבור פרויקטים מעל לסף ה-EIA (בדרך כלל 80 חדרים ומעלה, או מלונות באזורים רגישים מבחינה סביבתית), שבהם אישורים רטרואקטיביים עלולים לארוך חודשים רבים ולעיתים נדחים.

טיפים מעשיים לרוכשים זרים

לפני חתימה על מסמך כלשהו, על משקיעים זרים להזמין ממעורך דין תאילנדי מזכר קצר בנושא מבנה העסקה, אשר ישווה בין האפשרות של הקמת חברה בבעלות תאילנדית רוב, האפשרות של חוזה שכירות לטווח ארוך והאפשרות של ה-BOI, בהתבסס על הנסיבות הספציפיות של העסקה. עליהם לדרוש מהמוכר להעניק גישה מלאה לחדר הנתונים, כולל שטרי הבעלות המקוריים, היתר הבנייה, תעודת השימוש בבניין, רישיון המלון, דוח ה-EIA (במידת הצורך), הדוחות הכספיים המבוקרים והחזרי המס של חמש השנים האחרונות, וכן הסכמי ה-HMA והזיכיון. עליהם לוודא שהסכם הרכישה (SPA) מכיל הצהרות ספציפיות לגבי תוקפו והעבירות של רישיון המלון, היעדר הסדרי נאמנות, עמידת הבניין בחוק הפיקוח על הבנייה, היעדר התחייבויות נסתרות והמשך תוקפו של תמריץ ה-BOI לאורך העסקה. עליהם לבנות את המחיר כצירוף של מחיר בסיס ופיקוח או עיכוב תשלום לתקופה מוגדרת, כדי לכסות את סיכוני המס והרישיון הנותרים. במקרה שתוכנן שיפוץ, עליהם לקבל מראש חוות דעת ממשרד התכנון המקומי ומיועץ בטיחות אש לגבי העלות והזמן הריאליים הנדרשים לעמידה בדרישות.

כיצד Juslaws & Consult מסייעת

Juslaws & Consult הוא משרד עורכי דין תאילנדי המתמחה בתחום הנדל"ן, המלונאות והחברות. אנו מייעצים לרוכשים זרים בנוגע למבנה המשפטי של רכישת בתי מלון בתאילנד, מנסחים ומנהלים משא ומתן על תנאי העסקה, הסכמי רכישת מניות ונכסים, הסכמי ניהול בתי מלון והסכמי זיכיון, מבצעים בדיקת נאותות משפטית מקצה לקצה, מכינים ומגישים בקשות ל-BOI ורישיונות עסק זרים, משיגים או מעבירים רישיונות בתי מלון והיתרים משניים מול המחלקה המנהלית המחוזית, ומייצגים משקיעים בהערכות מס, תביעות תעסוקתיות וסכסוכים לאחר סגירת העסקה. אנו מייצגים בעלי נכסים, מפעילים, מלווים, משרדי משפחה ומשקיעים מוסדיים בבנגקוק, פוקט, קראבי, קו סמוי, צ'יאנג מאי, הואה הין ופטאיה, ואנו עובדים באנגלית, צרפתית ותאית.

שאלות נפוצות

האם זר יכול להיות בעלים בלעדיים של מלון בתאילנד?

אדם זר או חברה בבעלות רוב זרה אינם רשאים להחזיק בבעלות מלאה על הקרקע של המלון. זרים רשאים להחזיק ב-49% לכל היותר מחברה תאילנדית בע"מ המחזיקה בקרקע ובבניין, רשאים להחזיק בחוזה חכירה רשום ל-30 שנה על הקרקע תוך שהם מחזיקים בבניין בנפרד בהתאם לסעיף 1410 לקוד האזרחי והמסחרי, רשאים להחזיק ב-49% לכל היותר מהיחידות בבניין דירות רשום, ובמקרים בהם מוענקת תמיכה מטעם מועצת העידוד להשקעות (BOI) בהתאם לסעיף 27 לחוק לעידוד השקעות, הם רשאים להחזיק בקרקע הנדרשת באופן אמיתי לצורך פעילות המלון הנתמכת. בנוסף, על החברה המפעילה לעמוד בדרישות חוק העסקים הזרים, המגביל את הפעלת בתי מלון בהתאם לרשימה 3.

האם רישיון "חוק המלונות" ניתן להעברה בעת מכירת הנכס?

הרישיון ניתן להעברה לקונה העומד בתנאים ואינו כפוף לאיסורים הקבועים בסעיף 16 לחוק המלונות, באישור הרשם ובהתאם לכללים ולנהלים שקבע השר. בעסקת מניות, הרישיון נשאר בידי החברה; יש לדווח רק על שינוי במנהל ועל שינוי בבעלי המניות. בעסקת נכסים, הרישיון אינו עובר אוטומטית יחד עם הבניין, ויש להעבירו או להגיש בקשה מחודשת לקבלתו.

האם כדאי לי לרכוש את המלון במסגרת עסקת נכסים או עסקת מניות?

זה תלוי בהיסטוריה של היעד. עסקאות נכסים מבודדות את הקונה מההתחייבויות ההיסטוריות של המוכר (מס, תעסוקה, תביעות), מאפשרות העלאת בסיס הפחת, אך כרוכות בתשלום מלוא דמי ההעברה של משרד הקרקעות ומחייבות העברת רישיון וחידוש העסקת העובדים. עסקאות מניות מהירות יותר, נמנעות מדמי העברת מקרקעין ושומרות על הרישיון, אך הקונה יורש את כל ההיסטוריה של החברה. חברות תאילנדיות נקיות המקודמות על ידי BOI נוטות להירכש בעסקאות מניות; נכסים ישנים יותר עם היסטוריה מסובכת נוטים להירכש בעסקאות נכסים.

האם אני צריך אישור מ-BOI כדי לקנות מלון בתאילנד?

ההטבה מטעם BOI אינה נדרשת על פי חוק, אך היא הדרך המעשית היחידה להפעיל את המלון באמצעות חברה בבעלות זרה מלאה תוך עמידה בחוק העסקים הזרים, והיא מאפשרת בעלות זרה על קרקעות בהתאם לסעיף 27 לחוק לעידוד השקעות. עבור מלון עם לפחות 100 חדרים או השקעה כוללת של מעל 500 מיליון באט תאילנדי, לא כולל קרקע והון חוזר, קידום BOI תחת פעילות 7.6 זמין בדרך כלל ואטרקטיבי מבחינה כלכלית בשל הפטור ממס הכנסה לחברות והפטור ממכס יבוא.

לאיזו קטגוריית מלונות תישאר הנכס שלי?

על פי תקנת השר משנת 2551 (2008), כפי שתוקנה בשנת 2566 (2023), מלון המציע חדרים בלבד הוא מסוג 1 (חדרים בשטח מינימלי של 8 מ"ר), מלון המציע חדרים עם שירותי מזון ומשקאות הוא מסוג 2 (חדרים בשטח מינימלי של 8 מ"ר), מלון המציע חדרים, שירותי מזון ומשקאות וכן אולם בידור או אולם כנסים הוא מסוג 3 (חדרים בגודל מינימלי של 14 מ"ר), ומלון המציע חדרים, שירותי מזון ומשקאות, אולם בידור ואולם כנסים הוא מסוג 4 (חדרים בגודל מינימלי של 14 מ"ר). אולמות בידור בשטח המלון מחייבים יותר מ-80 חדרים.

מה קורה אם הנכס פועל ללא רישיון מלון תקף?

הפעלת בית מלון ללא רישיון מהווה עבירה פלילית לפי סעיף 59 לחוק בתי המלון משנת 2547, שדינה מאסר של עד שנה, קנס של עד 20,000 באט, או שניהם, וכן קנס מנהלי של עד 10,000 באט ליום עבור כל יום שבו נמשכת העבירה. על רוכשים להימנע לחלוטין מרכישת נכס המוצג כמלון ללא רישיון תקף, אלא אם כן נעשה שימוש בפתרון מובנה המשהה או מתקן את הפעילות ללא רישיון לפני סגירת העסקה.

מהו הסכום הרשמי של רישום העברת הבעלות על הקרקע?

בצד משרד רישום המקרקעין, הסעיפים העיקריים הם דמי העברה בשיעור 2% (המחושבים על פי שווי השמאות הרשמי), מס עסקי ספציפי בשיעור 3.3% במקרים הרלוונטיים (על פי הגבוה מבין מחיר המכירה או שווי השמאות), מס בולים בשיעור 0.5% כאשר מס עסקי ספציפי אינו חל, ומס במקור בשיעור 1% על מוכר שהוא תאגיד. חלוקת הסכומים בין הקונה למוכר נקבעת בחוזה; משרד רישום המקרקעין גובה את הסכומים ביום העסקה. במקרה של חוזה שכירות רשום, דמי הרישום הם 1% מסך דמי השכירות לתקופת החוזה, בתוספת 0.1% מס בולים.

כמה זמן לוקח להשלים רכישת מלון בתאילנד?

עסקת מניות "נקייה" נסגרת בדרך כלל תוך ארבעה עד שישה חודשים מרגע חתימת מסמך התנאים, כולל בדיקת נאותות, ניסוח המסמכים ותנאים מקדימים. עסקת נכסים נסגרת בדרך כלל תוך שישה עד תשעה חודשים, כאשר לוח הזמנים נקבע על פי תהליך חידוש רישיון המלון, אימות היתרי הבנייה והליכים בירוקרטיים במשרד הקרקעות. בקשות לרישום ב-BOI, היתרי בנייה לשינוי ייעוד או הערכת השפעה סביבתית (EIA) חדשה עלולים להאריך את לוח הזמנים בכמה חודשים.

האם ניתן להחליף את העובדים הקיימים לאחר הסגירה?

ניתן לפטר עובדים, אך חוק הגנת העובד משנת 2541 (1998) מעניק לעובדים שפוטרו זכות לפיצויי פיטורים המותאמים למשך תקופת העבודה, בתוספת ימי חופשה שנצברו, פיצוי במקום תקופת הודעה מוקדמת ופיצויים סטטוטוריים במקרה שהפיטורים ייקבעו כבלתי הוגנים. בעסקת נכסים, העברת העובדים לרוכש מחייבת את הסכמתם בכתב של כל העובדים בהתאם לסעיף 13 לחוק הגנת העובדים; ללא הסכמה זו, המוכר נשאר המעסיק והוא האחראי לתשלום פיצויי הפיטורים. יש לשקלל את ארגון מחדש של כוח העבודה במחיר.

מהו תפקידה של הערכת ההשפעה הסביבתית (EIA)?

בתי מלון החורגים מהסף שנקבע בחוק לשיפור ושימור איכות הסביבה הלאומית משנת 2535 (בדרך כלל 80 חדרים ומעלה, או כל בית מלון באזורים רגישים מבחינה סביבתית) נדרשים להציג תסקיר השפעה על הסביבה (EIA) מאושר בטרם ניתן להנפיק היתר בנייה. אישור ה-EIA, התנאים שהוטלו וכל דוחות הניטור הבאים חייבים להוות חלק מתהליך הבדיקה הנאותה; אי-עמידה בתנאים מהווה עילה שכיחה לנקוט בצעדים מנהליים, ובמקרים מסוימים אף לסירוב לחדש את רישיון המלון.

האם עדיין נעשה שימוש במבני בעלות באמצעות נאמן כדי לעקוף את תקנות הבעלות הזרה?

הסכמי נאמנות, שבהם בעלי מניות תאילנדים מחזיקים בקרקע או במניות לטובתו הכלכלית של אזרח זר, אינם חוקיים על פי סעיף 113 לחוק הקרקעות ועל פי חוק העסקים הזרים, ונחקרים כעת באופן פעיל על ידי המחלקה לפיתוח עסקי והמחלקה לחקירות מיוחדות. הסיכונים כוללים אחריות פלילית, מכירה כפויה של הקרקע, שלילת היתרים עתידיים ופגיעה במוניטין הן של האזרח הזר והן של הצד התאילנדי. החלופות הלגיטימיות (חברה בבעלות תאילנדית עם מניות בכורה, חוזה שכירות רשום, תמריץ מטעם מועצת ההשקעות של תאילנד) נבדקו היטב והן זולות יותר מהעלות של סכסוך בנושא נאמנות.

האם אוכל לשנות את המיתוג ולשפץ את המקום מיד לאחר סגירת העסקה?

כן, בכפוף לשלושה תנאים. הסכם ניהול המלון (אם קיים) מחייב לעתים קרובות את הסכמת המפעיל ועשוי להוביל לתשלום דמי ביטול. שינוי המותג עשוי לחייב עדכון של תיק הרישיון, במיוחד כאשר מדובר בשילוט ובסימני מסחר. עבודות שיפוץ משמעותיות המשנות את מבנה הבניין או את מתארו מחייבות היתר לשינוי מבנה על פי חוק הפיקוח על הבנייה, ועשויות לחייב אישור מחודש מטעם רשם המלונות כי המקום ממשיך לעמוד בתקנות השר B.E. 2551 (2008).

האם חברת Juslaws & Consult יכולה לנהל את העסקה כולה עבור רוכש זר?

כן. צוות האירוח שלנו מטפל במזכר המבנה, בגיליון התנאים, בהסכם הסודיות הדו-לשוני, בבדיקת הנאותות המשפטית והמיסויית, בהסכם המכירה (SPA), בבקשה לרישום ב-BOI במידת הצורך, בהעברת רישיון המלון או בהגשת בקשה מחודשת ל-DOPA או ל-BMA, ברישום במשרד הקרקעות, בפתיחת חשבון בנק, בתיעוד העברת מט"ח (טופס FET), עדכוני החברה לאחר הסגירה מול DBD ומשרד ההכנסות, ותמיכה בנושאי תעסוקה, מיסוי ורישיונות לאחר הסגירה. צרו איתנו קשר דרך אתר Juslaws & Consult כדי לקבוע פגישת ייעוץ.