חוק מיסוי קרקעות ובנייה בתאילנד

ב -7 ביוני 2016, טיוטת חוק מס הקרקע והבנייה אושרה על ידי הממשלה בתאילנד ושוחררה ברשומות ממשלתיות. חוק זה נכנס לתוקף בינואר 2020 ויחליף את חוק מס הבניין והמקרקעין הקיים והישן B.E. 2475 (1932), מס תחזוקה מקומי 2508/מס פיתוח מקומי B.E. 2508 (1965), הצו המלכותי המציין את המחיר הבינוני (1986) והודעת המועצה הלאומית המבצעת מס '156 (1972).

חוק מס הקרקע והבנייה החדש בתאילנד מופיע בהקשר פוליטי של יישום מהיר של פרויקטי תשתית שאפתניים מאוד כמו 20 מגה-פרויקטים שהוכרזו על ידי הממשלה, כולל מרכזי תחבורה, קווי BTS חדשים, שדרוג שדות תעופה קיימים ויישום מערכות רכבת. על פי התקנה החדשה, ההערכה היא כי מחיר הקרקע יעלה בשל קרבתם של חלק מפרויקטי תשתית אלה.

חוק מיסוי קרקעות ובנייה בתאילנד

הנישומים יהיו יחידים או משפטנים שבבעלותם קרקע או בניינים, או יחידים או משפטנים המחזיקים או מחזיקים בקרקע או בבניינים השייכים למדינה. הנכס החייב במס יהיה קרקע, בניינים ובתים משותפים. יש לכך השפעה גדולה על חוק מס רכוש ברחבי תאילנד.

בסיס המס מוערך על השווי הכולל של "קרקע ובניין" על ידי חישוב מהשווי המוערך של קרקעות, בניינים ובתים משותפים וכן שיעור הפחת הנקוב על ידי משרד האוצר.

שיעור המס

לדברי ממשלת תאילנד, החוק מכוון לספסרי קרקעות, ושר האוצר אישר כי חוק מס הרכוש החדש יסייע לייצר 64.3 מיליארד THB בשנת הכספים הראשונה. במגזר הפרטי הדעות שונות לגמרי; מצד אחד, כמה יזמים ידועים כמו היזם Pruksa הנסחרת ב-SET אישרו כי התקנה החדשה תיישם מכירה של חלקות קרקע רבות, ומנגד, יועצי נדל"ן בינלאומיים כמו נייט פרנק הכחישו כי למס תהיה השפעה כלשהי על מחיר הקרקע בפריים לוקיישנים של בנגקוק.

אנחנו לא מאמינים שקרנות הריט עם הנכסים בקמעונאות, משרדים או מפעלים יראו הרבה את ההשפעות של הרגולציה החדשה, אבל אולי קרנות הנכסים של בתי המלון יסבלו מההשלכות של המס החדש בהקשר קשה של היצע יתר של חדרים עקב יישום המודל העסקי של AirBnB בערים כמו בנגקוק או פוקט.

שווה לעקוב מקרוב אחר חוק מס הקרקעות והבנייה החדש בתאילנד כדי לראות איזו תוצאה, אם בכלל, תהיה לו על הכלכלה השברירית ממילא.

Phorn Patimon, Senior Associate ב-Juslaws &Consult

Jose Herrera, Partner ב- Juslaws &Consult

בסיס מס למס קרקע ומבנים?

בסיס המס לחישוב זה של מס הקרקע והמבנים מחושב כנגד הערכת שווי הקרקע, הדירה או הבניין על ידי הרשויות.

כאשר אין ערך מוערך עבור הקרקע והמבנים, אז יש כמה כללים, תנאים שנקבעו, ונהלים שיכולים לעזור לקבוע את הבסיס לבנייה ומס קרקע. יש לציין כי מס פיתוח הקרקע שונה ממס הבית והקרקע שנקבע, ושיעור מס ערך הקרקע לקרקע שתפותח חייב לעבור שומת מס פיתוח קרקע על מנת לקבוע במדויק את שיעור מס ערך הקרקע לפיתוח.

מיסוי מקרקעין ופטור מארנונה

קרקע או מבנים המשמשים למטרות חקלאיות יהיו פטורים מבסיס מס אם המס הכולל אינו עולה על 50 מיליון באט. קרקע או מבנים המשמשים למגורים פטורים אם המס אינו עולה על 50 מיליון באט, והשם הרשום במסמכי רישום משק הבית נרשם ב-1 בינואר של שנת המס. אם אותו הדבר חל והבעלים הוא הבעלים של הבניין אך לא הקרקע, הסכום שאין לחרוג ממנו הוא 10 מיליון באט.

מגורים בבעלות אינם פטורים באופן אוטומטי ממסים עבור בית מגורים פרטי, קרקע או רכוש אחר עליהם. המס משולם לרשויות המנהליות המקומיות לאחר שהמס לתשלום אושר בהתאם לשיעורי המס המרביים החדשים והועבר לנישום.

מתי יש לשלם מס?

הממשלה מודיעה למשלם המסים על הסכום שיש לשלם. הודעה זו נשלחת לאדם או לישות המשפטית שחייבים לשלם מס עד פברואר. התשלום חייב להתבצע עד אפריל.

הודעה רשמית צריכה לכלול את סכום המס לתשלום, שיעור המס, שווי השמאות ורשימת הקרקע או המבנים. נעשים מאמצים לשפר את יעילות גביית המסים על ידי הרשויות המקומיות בתאילנד.

היכן ניתן לשלם מס?

ניתן לשלם מס בכתובת:

• בית העירייה של פטאיה.
• משרד קהת לקרקעות או בניינים בבנגקוק.
• הארגון האדמיניסטרטיבי של טמבון לקרקעות ומבנים.
• משרד העירייה לקרקעות או מבנים בשטח המוניציפלי.
• משרד של כל רשות מקומית אחרת המפורטת בחוק לגבי קרקעות או מבנים באזור.

קנסות על איחור בתשלום מס

אם תשלום המס שלך מאוחר, אז הממשלה שולחת אזהרה עם תאריך חיתוך במאי, שבו התשלום המאוחר בתוספת סכום הקנס חייב להתבצע. אם יש אי תשלום נוסף בתוך תקופה זו, אז משלם המסים חייב בתשלום קנס 40% על סכום המס איחור.

אם התשלום בוצע לפני קבלת האזהרה, סכום הקנס הוא רק 10%. אם הנישום מחמיץ את התקופה שצוינה אך מצליח לשלם תוך הזמן שנקבע באזהרה, אז הם חייבים ב -20%. כל החודשים הבאים יצברו 1% נוספים לחודש (או שבריר חודש).

מי משלם את מס הבניין והקרקע?

חוק המס החדש קובע כי התכליות הבאות יחייבו במס:

• קרקע או בניינים ריקים ולא מנוצלים.
• מטרות למעט בתי מגורים או קרקע חקלאית.
• בניין וקרקע המשמשים למגורים.
• קרקע ומבנים המשמשים למטרות חקלאיות

הבעלים חייב בתשלומי מס מקרקעין ומס בניה.

בעיקרון, משמעות הדבר היא כי מערכת המס החדשה משפיעה על נכסי דלא ניידי במובן זה שבעלי קרקע או מבנה קבע שנבנה על קרקע חייבים במס רכוש. ישנם שלושה שיעורי מס מקסימליים חדשים התלויים בערך (השווי המוערך של הנכס) ומטרת הקרקע או המבנים, גם סיווג הקרקע. חוקי הארנונה החדשים נועדו להפחית את נטל המס על בעלי הנכסים.

לסיכום

בעיקרון, מטרת החוק הזה היא לגרום לכל אחד או לכל גוף שנהנה מבעלות על קרקע או בניינים לשלם קרקע או מס בנייה. שיעורי המס נקבעים באמצעות חישובים המבוססים על מטרת הקרקע/הבניין ושוויה הכולל. אנשים או גופים רבים גם מקבלים הכנסות שכירות מנכסים באמצעות הסכם שכירות. ישנם אזורים מסוימים בהם הפחתות מס מתאימות בתקופת המס הרגילה, גם עבור נכסים שאינם להשכרה. נעשו גם שינויים אחרים בקוד ההכנסה הכולל, כולל שינויים משמעותיים במס ערך מוסף.

‍