היבטים משפטיים בנושא השכרת יחידת דיור משותף ב- AirBnB בתאילנד
סוכנויות ממשלתיות בפוקט הזהירו לאחרונה בעלי בתים משותפים כי השכרת יחידת דיור על בסיס יומי באמצעות AirBnB עלולה להפר את חוק המלונאות. יתר על כן, מס מקרקעין ובתים ומס הכנסה אישי משולמים רק לעתים רחוקות על הכנסות שכירות כאלה (אם לא על הכנסות שכירות כלשהן). אם זה לא מספיק גרוע, השכרה על בסיס יומיומי עלולה להיחשב במקרים מסוימים כניהול עסק מסחרי וכתוצאה מכך להפר את חוק הבתים המשותפים, האוסר על פעילות מסחרית, ובמקרה של זרים את חוק עסקים זרים.
מנקודת מבט פוליטית, AirBnB ספגה ביקורת מסיבות שונות בתחומי שיפוט רבים ברחבי העולם: השכרה לטווח קצר לתיירים נחשבת כניצול לרעה של שטחי השכרה מוגבלים וגוזלת דירות בנות השגה מהמקומיים, היא נחשבת לתחרות לא הוגנת עבור מפעילי מלונות שנאלצים לעמוד בדרישות רבות ולשלם מיסים, ומסתכמת בעקיפת תקנות הגנת הצרכן.
שוכרי AirBnB עשויים שלא ליהנות מרמת הבטיחות לה הם יכולים לצפות במלון במקרה של תאונות או סכסוכים עם בעל הבית. לדוגמה, על פי סעיפים 674 עד 679 של הקוד האזרחי והמסחרי התאילנדי (CCC) מלון אחראי לכל אובדן או נזק שנגרם לאורחיו, גם אם אובדן או נזק כזה נגרם על ידי זרים, ולא ברור אם בתי המשפט התאילנדים יישמו סעיפים אלה במקרה שבו יחידת דיור בבית משותף מושכרת.
לבסוף, בעלים משותפים אחרים מרגישים לעתים קרובות כי כניסות תכופות של דיירים חדשים AirBnB משפיעים לרעה על איכות החיים בבית המשותף במובנים רבים.
תומכי AirBnB משיבים כי AirBnB הוא סיפור הצלחה. היא הוגדרה כאחד הסטארט-אפים המוערכים ביותר בעולם עם שווי של 30 מיליארד דולר. הוא מציע חדרי אירוח במחירים סבירים למטיילים בתקציב מוגבל ותורם לצמיחה של הכלכלות המקומיות, והוא אפילו פופולרי יותר ויותר בקרב אנשי עסקים המעוניינים ללכת מקומי. הוא ממלא תפקיד חשוב יותר ויותר גם במגזר האירוח של תאילנד, במיוחד בבנגקוק ובפוקט, ואף על פי שנחשב בלתי חוקי על ידי חלקם, החוק נאכף רק לעתים רחוקות על ידי רשויות המדינה. עם זאת, כל אלה הם טיעונים עובדתיים ולא אומרים דבר על חוקיות ההצלחה של AirBnB בתאילנד. האם יש טיעונים משפטיים שניתן לצטט להגנתם של השכירות לטווח קצר שהפכה לפופולרית כל כך בזכות AirBnB? ובאילו מקרים בדיוק השכרת בית משותף אינה חוקית בתאילנד?
ההוראה המשפטית הבסיסית ביותר בהקשר זה היא סעיף 1336 לתקשי"ר הקובע כי בגבולות החוק, לבעל הנכס זכות שימוש בנכס והוא זכאי לפירותיו. ולגבי בעלות משותפת, סעיף 1360 של CCC קובע כי כל בעלים משותף רשאי להשתמש בנכס ככל ששימוש כזה אינו עולה בקנה אחד עם זכויותיהם של הבעלים המשותפים האחרים.
מהם "גבולות החוק" והמגבלות הנובעות מזכויותיהם של בעלים משותפים אחרים בכל הנוגע להשכרות יומיות בבתים משותפים? יש לציין כי לא מצאנו כל החלטה תקדימית של בית המשפט אשר תבהיר את הסוגיות כפי שיפורטו להלן. אז אנחנו יכולים רק להצביע על המסגרת הסטטוטורית.
1. התיישנות לפי חוק הבתים המשותפים
למרבה הצער, חוק הבית המשותף מספק הבהרה מועטה יחסית לגבי המשמעות של זה לגבי הזכויות והחובות של בעלים משותפים בבית משותף בנוגע ליחסיהם זה כלפי זה. עם זאת, הוא מכיל הוראות הנוגעות להנהלה, תקנות הבית המשותף, בית משותף משפטי, אסיפות כלליות של בעלים משותפים והחלטות.
ולפי סעיף 17/7 לא יתנהל מסחר מסחרי בבנין בית משותף אלא באזור המסחרי המפורט בס"ק הראשון. לפי סעיף 65, העובר על סעיף 17/1 ייענש בקנס שלא יעלה על חמישים אלף באט והעבריין ייענש בקנס יומי שלא יעלה על חמשת אלפים באט במשך כל תקופת ההפרה או אי קיום הוראות אלה.
2. הגבלות על פי חוק המלונאות
חוק המלונאות דורש כי יש לקבל רישיון מלון מיוחד לפני הפעלת מלון. על הפעלת מלון ללא רישיון מטיל חוק המלונאות מאסר של לא יותר משנה אחת או קנס של לא יותר מ -20,000 באט או שניהם וקנס של לא יותר מ -10,000 באט לכל יום של הפרה.
חוק המלונאות מגדיר מלון כמקום שהוקם למטרות עסקיות ומעניק מגורים ארעיים כנגד תמורה, אך לפי סעיף 4(ב) אינו כולל מקומות המושכרים על בסיס חודשי.
מדובר בחדשות טובות עבור כל בעלי הדירות שכן המשמעות היא שהם יכולים להשכיר את הדירה שלהם על בסיס חודשי מבלי לדאוג לרישיון מלון. חוק המלונות עדיין עשוי לחול על בעלי בתים משותפים שמשכירים על בסיס יומי, בדרך כלל באמצעות AirBnB אשר הקל על השכרה לטווח קצר לכולם, ומאפשר לכל בעל דירה להפעיל "מלון" קטן משלו.
תקנת השרים לחוק המלונאות משנת 2005 כוללת פטור למקומות מסוימים, אשר עורר דיון סוער האם פטורים אלה מחוק המלונאות חלים גם על בעלי בתים משותפים המשכירים את מקומותיהם לטווח קצר:
"כל מתחם מגורים הפתוח לציבור להשכרה עם לא יותר מ-4 חדרים בכל הקומות במצטבר, בין בבניין אחד ובין במספר בניינים, ובעל קיבולת שירות כוללת של 20 אורחים, הפועל כעסק קטן המספק מקור הכנסה נוסף לבעלים" פטור מחוק המלונאות. הבעלים של חצרים כאלה נדרשים גם לדווח לרשם המלונות אך אינם דורשים רישיון מלון ואינם חייבים לעמוד בכל הדרישות למלונות.
הסוגיה השנויה במחלוקת היא: האם המונח "מגורים" מתייחס לכל יחידת דיור בבית משותף או לבית המשותף כולו, כלומר לבניין כולו? סוגיה משפטית זו טרם הובהרה בהחלטת בית המשפט, ככל שניתן לראות.
3. האם בית משותף יכול להגיש בקשה לרישיון מלון
אם רוצים להשכיר בית משותף על בסיס יומי כמו ב-AirBnB, אפשר לשקול להגיש בקשה לרישיון מלון על מנת להכשיר "קונדוטל" כזה.
זה אפשרי בתיאוריה, אבל הדרישות לקבלת רישיון מלון הן ניכרות. על מנת להיות זכאי, המלון צריך לא רק מנהל מלון מוסמך, אלא גם לעמוד בחוק בקרת הבנייה ובעל היתר בנייה ותעודת שימוש אשר צריכים לציין כי הבניין יכול לשמש כמלון. אם תעודת הבנייה ותעודת השימוש אינן מכסות שימוש כזה, ניתן לשנות היתרים אלה, אם הבניין הקיים עומד בדרישות בטיחות האש ודרישות בטיחות אחרות לבתי מלון שהן גבוהות יותר מאשר לבתים משותפים.
4. אילו מסים מוטלים על הכנסות משכירות
על פי חוק המס התאילנדי, הכנסות משכירות כפופות למס הבית והמקרקעין הנוכחי בשיעור של 12.5% ולמס הכנסה אישי עם שיעורים פרוגרסיביים (שיעור ניכוי מס במקור 5% במקור או 15% אם דמי השכירות מועברים לחו"ל, אלא אם כן הסכם כפל מס קובע אחרת). בדרך כלל ניתן לנכות את מס הבית והמקרקעין מההכנסה החייבת של מס הכנסה אישי.
5. פנייה משפטית נגד בעלים משותפים שמשכירים על בסיס יומי?
שאלה זו הועלתה על ידי חלק מהבעלים המשותפים אשר מוצאים כי השכירות על בסיס יומיומי מפריעה להנאתם מהשטחים המשותפים בבית משותף מסיבות שונות.
הקוד האזרחי והמסחרי התאילנדי מכיל הוראות המגנות על הבעלים המשותף מפני הפרעות ונזקים מוגזמים. הבעלים המשותף הנפגע יכול לתבוע את שכנו המושכר בתביעה אזרחית המבקשת פיצויים או צו מניעה.
אך מה אם ההפרעה אינה מגיעה לסף ההפרעה והנזק שנגרם כתוצאה מההשכרה שיש להוכיח וחייב להיות מהותי מספיק? האם לבעלים המשותף שאינו מרוצה מבואם ועזיבתם של דיירי AirBnB זכויות כלשהן?
השכרה לכאורה ב- AirBnB למעשה מפרה את חוק המלונאות, האם הבעלים המשותף יכול להפעיל את חוק המלונות ולגזור ממנו זכויות פרט? הוא בוודאי יכול להביא הפרה לידיעת הרשויות המוסמכות ולקוות שהן יאכפו את חוק המלונאות; אבל תלונה בטענה שחוק המלונות מופר שהוגשה על ידי בעלים משותף מוטרד ככל הנראה לא תימצא קבילה על ידי בית משפט. אבל תלונה עשויה להיות קבילה בטענה של הפרת התחייבויות חוזיות או הפרת תקנות הבית המשותף.
לכן, המלצתנו לבעלים משותפים ולבתי דירות משפטיים שאינם אוהבים את AirBnB היא לנסח ולאשר תקנות האוסרות על השכרת יחידות על בסיס יומי, או לחפש התאמת אינטרסים בין האינטרס של השכרת נכס לבין האינטרס של השכנים המסתייגים מהשכרה כזו. תקנות בית משותף, הסכמי מכר ורכישה והסכמי שכירות רכוש ניתנים לניסוח כזה ויחייבו את כל הצדדים.
לבסוף, על סמך החלטת הבעלים המשותפים יכול הבית המשותף לנקוט באמצעים לאכיפת החלטה זו, ועל פי סעיף 39 לחוק הבתים המשותפים רשאי הבית המשותף המשפטי לממש את זכותו של בעלים משותף המכסה את כל הרכוש המשותף בהגנה עליו מפני אנשים חיצוניים או בדרישה להשבת רכוש לטובת כל הבעלים המשותפים. אמצעים מתאימים לא יפגעו בזכויות הבעלות של הבעלים המשותפים שהכפיפו עצמם לתקנות הבית המשותף. אילו אמצעים בדיוק יכול בית המשותף המשפטי לנקוט כדי לאכוף את תקנות הבית המשותף יוכרעו על ידי בתי המשפט לגופו של עניין.
Phorn Patimon, Senior Associate ב-Juslaws &Consult
כריסטיאן מוזר, עורך דין בכיר ב-Juslaws &Consult
