דיני הנדל"ן בתאילנד נמצאים בצומת דרכים בין שני כוחות מנוגדים: העדפה חוקתית לשמור את הקרקעות בידיים תאילנדיות, ומערך חקיקה ברור הפותח בפני זרים נתיבים מוגדרים וחוקיים להשקעה, למגורים ולהעברת נכסי נדל"ן. לכל מי שמתכנן לרכוש דירה, לשכור וילה, להבטיח זכות שימוש בבית משפחתי או להחזיק בנכס מלונאי, העמדה הבטוחה ביותר היא זו המבוססת ישירות על נוסח חוק הקרקעות, חוק הדירות וחוק האזרחי והמסחרי, ולא על שמועות או טענות שיווקיות חוזרות ונשנות.

מדריך זה מסביר, במונחים מעשיים, מה מותר ומה אסור לזרים לעשות על פי דיני הנדל"ן התאילנדיים, כיצד מחלקת הקרקעות מטפלת בפועל בהעברת בעלות, מהן העלויות הכרוכות בכל מבנה בעלות, והיכן טמונים הסיכונים המשפטיים החמורים ביותר. לאורך המדריך, ההפניות המשפטיות מצביעות על החוקים העיקריים, על התקנות השריות הרלוונטיות, ועל פסיקה עדכנית של בית המשפט העליון ששינתה את האופן שבו יש לערוך כיום חוזי שכירות לטווח ארוך.

המסגרת החוקית המסדירה את דיני הקניין בתאילנד

דיני המקרקעין בתאילנד אינם מקובצים בחוק אחד. הכללים הקובעים מי רשאי להחזיק בנכס, למשך כמה זמן ובאילו תנאים, מפוזרים במספר חוקים, שלכל אחד מהם רשות אכיפה משלו.

חוק הקרקעות משנת 2497 לפ.ה. (1954), על תיקוניו, הוא החוק העיקרי המסדיר את בעלות על קרקעות, והוא מנוהל על ידי המחלקה לקרקעות במשרד הפנים. הקוד האזרחי והמסחרי (CCC) מסדיר חכירות של נכסי מקרקעין בסעיפים 537 עד 571 ויוצר זכויות קנייניות הניתנות לרישום של זכות שימוש, זכות בנייה, זכות מגורים וזכות שעבוד בסעיפים 1402 עד 1434. חוק הבתים המשותפים B.E. 2522 (1979), על תיקוניו, קובע משטר נפרד לבעלות על יחידות דיור בבתים משותפים. חוק העסקים הזרים B.E. 2542 (1999) מגביל פעילויות מסחריות מסוימות, ובצירוף עם חוק הקרקעות, אוסר על השימוש בבעלי מניות נאמנים תאילנדים כדי לעקוף את מגבלות הבעלות הזרה. לבסוף, חוק מס הקרקע והבנייה משנת 2562 (2019) הנהיג מס רכוש שנתי חוזר, שהחליף את מס הבית והקרקע הישן ואת מס הפיתוח המקומי.

מעל לחוקים ניצבת חוקת ממלכת תאילנד, השומרת על תפקידה של המדינה בהסדרת ענייני הקרקעות והמשאבים הטבעיים, ומתחתיהם נמצאים תקנות משרדיות, הודעות מחלקתיות ופסיקות בית המשפט העליון, הקובעות לעתים קרובות כיצד מיושמים הכללים בפועל.

האם זרים רשאים להחזיק בקרקעות בתאילנד?

הנקודת המוצא של דיני המקרקעין בתאילנד היא פשוטה. סעיף 86 לחוק הקרקעות אוסר על זרים לרכוש קרקעות, אלא אם כן אמנה ספציפית מעניקה להם זכות זו. האמנה האחרונה של תאילנד בנושא הדדיות, אשר התירה בעלות זרה על קרקעות, פקעה בשנת 1970, ולכן כיום מסלול האמנות קיים בחוק אך אינו מביא לתוצאות מעשיות. לפיכך, הכלל הוא שזר אינו יכול לרשום בעלות מלאה על קרקע על שמו האישי.

חוק הקרקעות קובע מספר מצומצם של חריגים, שלכל אחד מהם תנאים מחמירים.

רכישת קרקע באמצעות השקעה בסך 40 מיליון באט (סעיף 96 ביס)

סעיף 96 ביס, שהוכנס באמצעות חוק תיקון חוק הקרקעות (מס' 8) משנת 2542 (1999), מאפשר לזרים לרכוש עד ראי אחד (1,600 מ"ר) של קרקע למגורים, בכפוף לארבעה תנאים מרכזיים:

• המבקש הביא לתאילנד והשקיע לפחות 40 מיליון באט בנכסים המפורטים בתקנה השרית, הכוללים איגרות חוב ממשלתיות תאילנדיות, איגרות חוב של בנק תאילנד, קרנות נאמנות והשקעות בפעילויות המקודמות על ידי מועצת ההשקעות (BOI).
• יש להחזיק בהשקעה למשך חמש שנים לפחות.
• הקרקע חייבת להיות ממוקמת באזור מגורים בבנגקוק, בפאטאיה או באזור עירוני.
• יש לקבל אישור משר הפנים בכל מקרה לגופו.

גם כאשר מוענקת, זכות זו אינה ניתנת להעברה בירושה. עם פטירתו של הבעלים, על היורש למכור את הקרקע בתוך פרק זמן קצוב, אלא אם כן הוא עומד בתנאים הנדרשים באופן עצמאי. בפועל, האפשרות של 40 מיליון באט נותרת נדירה בשימוש.

קרקעות בבעלות בני זוג זרים של אזרחי תאילנד

אזרח תאילנדי הנשוי לזרה רשאי לרכוש קרקע על שמו בלבד, בתנאי ששני בני הזוג יחתמו על הצהרה משותפת במשרד הקרקעות, המאשרת כי הכספים המשמשים לרכישה הם רכושו האישי של בן הזוג התאילנדי, ולא רכוש משותף של בני הזוג. הצהרה זו נדרשת על פי תקנות משרד הקרקעות, והיא מגנה על זכותו של בן הזוג התאילנדי לרכוש נפרד, בהתאם לסעיף 1471 לקוד האזרחי והמסחרי.

קרקעות שנרכשו מכוח חוקי עידוד השקעות

חברות המקבלות תמיכה מה-BOI, הרשות לפיתוח אזורי תעשייה בתאילנד (IEAT) ואזורי תעשייה מסוימים עשויים לקבל היתר להחזיק בקרקע לצורך הפעלת העסק הנתמך. זכויות אלה קשורות לתמיכה, פוקעות עם תום התמיכה, ואינן מקנות לבעלי מניות זרים זכות בעלות למגורים.

בעלות על דירות בבעלות משותפת עבור זרים

חוק הדירות המשותפות קובע את הדרך היחידה לרכישת בעלות מלאה העומדת באופן שגרתי לרשות אזרחים זרים. לדירת קונדומיניום (דירה בבעלות משותפת) יש שטר בעלות משלה, וניתן לרשום אותה על שמו של אזרח זר העומד בתנאים, בכפוף למכסה הקצובה לכל הבניין.

מכסת הזרים של 49 אחוזים

על פי סעיף 19 ביס לחוק הבתים המשותפים, שטח הרצפה הכולל של כל הדירות בבניין משותף יחיד בבעלות זרים לא יעלה על 49 אחוזים משטח הרצפה הכולל הניתן למכירה. 51 האחוזים הנותרים חייבים להיות בבעלות אזרחי תאילנד או תאגידים תאילנדיים העומדים בקריטריוני הזכאות הקבועים בחוק. מכסה זו מנוהלת על ידי התאגיד המנהל את הבניין המשותף ומאומתת על ידי מחלקת הקרקעות לפני כל רישום העברה.

אם מכסת הזרים בבניין נוצלה במלואה, רוכש זר אינו יכול לרשום בעלות מלאה על הנכס, ועליו להמתין עד שבעל נכס תאילנדי ימכור את הנכס לרוכש זר (מה שלא מפנה מכסה חדשה), לחפש בניין אחר, או לשקול חתימה על חוזה שכירות לטווח ארוך של הדירה.

זכאות לפי סעיף 19

בסעיף 19 לחוק הבתים המשותפים מפורטות הקטגוריות של מי נחשב לבעלים זר. חמש הקטגוריות כוללות: זרים בעלי תושבות קבע בתאילנד; זרים שהוכנסו למדינה מכוח חוק עידוד ההשקעות; ישויות משפטיות המוגדרות כזרות על פי חוק הקרקעות, אך זוכות לעידוד מכוח חוקי ההשקעות; ישויות משפטיות שהוקמו בחו"ל וזוכות לעידוד מטעם מועצת העידוד להשקעות (BOI); והקטגוריה הנפוצה ביותר – זרים או ישויות משפטיות זרות שהכניסו כספים לתאילנד באמצעות ערוצים בנקאיים תקניים במטבע זר.

טופס עסקאות מט"ח (FETF)

עבור מרבית הרוכשים הפרטיים, הזכאות נובעת מסעיף 19(5). יש להעביר את מלוא מחיר הרכישה לתאילנד במטבע זר ולהמיר אותו לבאט תאילנדי בתוך תאילנד. הבנק התאילנדי המקבל מנפיק טופס עסקאות מט"ח (FETF, לשעבר Thor Tor 3) המתעד את ההעברה הנכנסת, את המטבע המקורי, את המרת הבאט ואת המטרה המוצהרת ("לרכישת דירה בבניין משותף"). עבור כל העברה נכנסת בודדת בסך 50,000 דולר ארה"ב או שווה ערך ומעלה, טופס ה-FETF הוא חובה ומדווח לבנק תאילנד. מחלקת הקרקעות לא תרשום את העברת מכסת הזרים ללא טופס ה-FETF.

ירושת דירה בבניין משותף

יורש זר היורש דירה בבעלות משותפת מבעלים קודם עומד בפני שתי אפשרויות בלבד על פי סעיף 19(7). אם היורש עומד באופן עצמאי באחת מקטגוריות הזכאות המפורטות בסעיף 19, ניתן לרשום את הדירה על שמו במסגרת מכסת הזרים. אם היורש אינו עומד בתנאים, החוק מחייב אותו להודיע על כך לפקיד המוסמך בתוך 60 יום מרכישת הבעלות ולמכור את הדירה בתוך שנה. אם לא יעשה כן, למנכ"ל המחלקה לקרקעות יש סמכות למכור את הדירה בשם היורש.

חוזי שכירות לטווח ארוך של קרקע או נכס בנוי

כאשר זר אינו יכול לרכוש קרקע בבעלות מלאה, חוזה חכירה לטווח ארוך רשום הוא החלופה המשפטית הנפוצה ביותר.

העונש המרבי הקבוע בחוק ל-30 שנה

סעיף 540 לקוד האזרחי והמסחרי קובע כי תקופת השכירות של נכס מקרקעין לא תעלה על שלושים שנה, וכי כל תקופה ארוכה יותר תתקצר אוטומטית לשלושים שנה. על פי סעיף 538, חוזה שכירות של נכס מקרקעין לתקופה העולה על שלוש שנים חייב להיות בכתב ולהירשם במשרד הקרקעות; אחרת, הוא יהיה בר-אכיפה למשך שלוש שנים בלבד, ללא תלות בהסכמות הצדדים.

השכרת נכסי מקרקעין למטרות מסחר ותעשייה

חוק השכרת נכסי מקרקעין למסחר ולתעשייה משנת 2542 (1999) מאפשר חוזי שכירות מסחריים ותעשייתיים לתקופה של עד 50 שנה, הניתנים להארכה ל-50 שנים נוספות. החוק חל רק על חוזי שכירות שנרשמו מכוחו לצורך שימוש מסחרי או תעשייתי אמיתי, והתקנות הרלוונטיות קובעות דרישות לגבי היקף מינימלי של הפרויקט ואישור מטעם משרד הקרקעות. החוק אינו מיועד למגורים.

סיומה של מתכונת החכירה 30+30+30

במשך שנים רבות הסתמך שוק הנדל"ן על חוזי חכירה ששילבו תקופת חכירה ראשונית של 30 שנה עם שתי הארכות של 30 שנה, ששולמו מראש ונחתמו מראש, וששווקו לרוכשים זרים כחכירה ל-90 שנה. בפסק הדין של בית המשפט העליון מס' 4655/2566 (מרץ 2025), קבע בית המשפט כי סעיפי חידוש אוטומטי שהוסכמו מראש הם הבטחות חוזיות אישיות בלבד. הם אינם מחייבים את הקרקע, אינם מחייבים כל בעלים עתידי של הקרקע, ואינם ניתנים לאכיפה כזכות קניינית כלפי צדדים שלישיים. מבחינה מעשית, משמעות הדבר היא כי:

• תקופת תוקפו המרבית של חוזה שכירות רשום היא 30 שנים.
• כל "חידוש" מהווה חוזה חדש, המחייב את הסכמתו של הבעלים הרשום באותו מועד.
• פרמיית חידוש ששולמה מראש אינה מוגנת במקרה של העברת בעלות על הקרקע או ירושתה.

על רוכשים זרים להתייחס מעתה לכל חוזה חכירה ל-30 שנה כאל זכות ל-30 שנה, ולא כאל זכות ל-90 שנה. טכניקות ניסוח המשפרות באופן ממשי את מעמדו של הרוכש כוללות רישום זכות בנייה על הבניין, אופציות רכישה הדדיות המותנות בכשירותו הפיננסית של הצד התאילנדי, וכן מבנה העסקה כך שהבניין (שיכול להיות בבעלות זרה) יוחזק בנפרד מהקרקע.

זכות שימוש, זכות בנייה וזכות מגורים

מלבד בעלות וחכירה, הקוד האזרחי והמסחרי קובע שלוש זכויות קנייניות אישיות שניתן לרשום כנגד שטר בעלות ולאכוף אותן גם לאחר העברת הקרקע.

זכות שימוש (סעיפים 1417 עד 1428)

זכות שימוש מעניקה למחזיק בה את הזכות להחזיק, להשתמש, ליהנות, לנהל ולקבל את פירותיו של נכס מקרקעין שבבעלות אחר. בעל זכות השימוש רשאי להשכיר את הנכס לצד שלישי (במהלך תקופת הזכות), לגור בו או להפיק ממנו הכנסה, אך אינו רשאי למכור את הקרקע שעליה הוא עומד. זכות שימוש עשויה להינתן לתקופה קצובה של עד 30 שנים או לכל ימי חייו של בעל זכות השימוש. הזכות נרשמת במשרד הקרקעות כנגד שטר הבעלות, והיא נשארת בתוקף גם לאחר העברת הבעלות.

שטחים (סעיפים 1410 עד 1416)

זכות "סופריפיס" מעניקה למחזיק בה את הזכות להחזיק בבעלות על מבנים, מתקנים או נטיעות על קרקע שבבעלות אדם אחר. זהו המנגנון המשפטי הנפוץ ביותר בקרב זרים הרוכשים או בונים בית על קרקע שבבעלות בן זוג תאילנדי או חברה תאילנדית; הזר רושם את המבנה על שמו, ואילו הקרקע נשארת על שם הבעלים התאילנדי. ניתן להעניק זכות שימוש בקרקע לתקופה קצובה של עד 30 שנה, לכל אורך חייו של הבעלים, או לכל אורך חייו של בעל זכות השימוש, בהתאם להסכם.

דיור (סעיפים 1402 עד 1409)

זכות המגורים מאפשרת לאדם לגור בביתו של אדם אחר ללא תשלום. זכות זו היא אישית, אינה ניתנת להעברה, והיא פוקעת עם מותו של המחזיק בה. לרוב היא משמשת בהסדרים משפחתיים, לרבות הסדרי מגורים לאחר גירושין, ולא במסגרת מסחרית.

השוואה בין המבנים העיקריים של בעלות על נכסים על ידי זרים

בעלות על קרקע באמצעות חברה תאילנדית: מלכודת הנציג

אחד המיתוסים הנפוצים ביותר בתחום הנדל"ן בתאילנד הוא שזר יכול לרכוש קרקע באופן חוקי על ידי הקמת חברה תאילנדית שבה מחזיקים בעלי מניות תאילנדים ב-51% מהמניות, בעוד שהזר שולט בחברה באמצעות זכויות הצבעה מועדפות או הסכמים נלווים. מבנה זה אינו חוקי כאשר בעלי המניות התאילנדים הם בעלי מניות למראית עין הפועלים מטעם הזר.

השילוב בין סעיף 113 לחוק הקרקעות לבין סעיף 35 לחוק העסקים הזרים מכוון נגד השימוש באזרחים תאילנדים או בישויות משפטיות כחזית, כדי לאפשר לזרים לעקוף את מגבלות הבעלות הקבועות בחוק. כאשר אזרח תאילנדי מחזיק בקרקע כמתווך או כנאמן מטעם זר, החוק רואה בקרקע כשייכת לזר ומורה על סילוקה בהתאם לסעיף 94 לחוק הקרקעות. העונש הפלילי על הסדרי נאמנות לפי חוק העסקים הזרים הוא מאסר של עד שלוש שנים וקנס של 100,000 עד 1 מיליון באט, עם קנס יומי עד לציות לחוק.

מאז שנת 2024, המחלקה לפיתוח עסקי (DBD) והמחלקה לחקירות מיוחדות (DSI) הגבירו את אכיפת החוק. העסקה עצמה עלולה להיחשב כבטלה, החברה עלולה להימחק מהמרשם, והדירקטורים ובעלי המניות התאילנדים הפועלים כבעלי מניות למראית עין עלולים לעמוד לדין. חברות אמיתיות בבעלות תאילנדית, עם בעלי מניות תאילנדים משמעותיים המנהלים עסק אמיתי, אינן היעד של חקירות אלה; היעד הוא המבנה שבו זר שולט בחברה רק למראית עין, על מנת להחזיק בקרקע למגורים או לפנאי.

לדיון מעמיק יותר בנושא אכיפת זכויות בעלי מניות נאמנים ובאופן שבו ניתן לבנות מבנה אחזקות רוב בתאילנד העומד בדרישות החוק, ראו את המדריך הנלווה שלנו בנושא "בעלי מניות נאמנים בתאילנד וכיצד לעמוד בדרישות החוק".

שטרי בעלות: מה אתם קונים בפועל

לא כל חלקת "אדמה" בתאילנד נהנית מאותו מעמד משפטי. לפני החתימה על כל מסמך, יש לבדוק את מסמך הבעלות מול הרישומים של מחלקת הקרקעות.

תהליך הרכישה במשרד הקרקעות

רכישת נכס בתאילנד מסתיימת בסניף מחלקת הקרקעות, שם נרשם שטר הבעלות. התהליך מתבצע בדרך כלל על פי השלבים הבאים.

1. בדיקת נאותות משפטית בנוגע לרישום הבעלות, כושרו המשפטי של המוכר, שעבודים, מכסת הזרים של התאגיד המנהל את הבניין, היתרי בנייה, מגבלות סביבתיות וכל הליך משפטי תלוי ועומד. מחלקת הקרקעות מוציאה, על פי בקשה, תסקיר בעלות מחייב.
2. הסכם הזמנה עם פיקדון הניתן להחזר מלא או חלקי, בכפוף לתוצאות בדיקת הנאותות.
3. הסכם מכירה ורכישה הכולל תנאים מקדימים (בעלות נקייה, זמינות מכסת יבוא, הוכחת תשלום מס יבוא) וחלוקה ברורה של דמי ההעברה, המסים ומס הבולים.
4. העברת כספים נכנסת באמצעות בנק בעל רישיון תאילנדי, במטבע זר, המומר לבאט בתאילנד, בליווי FETF עבור סכומים של 50,000 דולר ארה"ב ומעלה לכל העברה.
5. רישום במשרד הקרקעות, המתבצע באופן אישי (או באמצעות עורך דין מוסמך בעל ייפוי כוח מאושר על ידי נוטריון). פקיד משרד הקרקעות מאמת את זהות המבקש, את ה-FETF (במידת הצורך), את הסכם המכירה (SPA), את שטר הבעלות, ואת מכתב הקצאת הזרים מטעם הישות המשפטית, וכן גובה את כל האגרות והמסים הממשלתיים.
6. הנפקת שטר הבעלות החדש על שם הקונה, או רישום חוזה השכירות, זכות השימוש או זכות הבנייה על גבי שטר הבעלות.

במקרה של רכישת דירה רגילה, הרישום מתבצע בדרך כלל ביום אחד במשרד הקרקעות, בתנאי שכל המסמכים תקינים. עסקאות מורכבות הכרוכות ברוכש שהוא חברה, קידום מטעם מועצת התעשייה (BOI) או אישור סביבתי עשויות להימשך מספר חודשים.

אגרות ממשלתיות ומסים על העברת בעלות על נכסים

מסי העברה מחושבים על פי הגבוה מבין השניים: השווי הרשמי (הערכת שווי של משרד האוצר) או מחיר החוזה, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק. השיעורים הסטנדרטיים מפורטים להלן.

הממשלה הפחיתה, על בסיס מתחדש, את דמי ההעברה ואת דמי המשכנתא עבור רכישות של דירת מגורים ראשית העומדות בקריטריונים על ידי אזרחי תאילנד, עד לתקרת מחיר מסוימת; זרים אינם זכאים בדרך כלל להטבות אלה. ניתן לאמת את התעריפים הנוכחיים ואת כל ההנחות הקיימות מול מחלקת הקרקעות או מול הצוות שלנו.

מס שנתי על קרקעות ומבנים

חוק מס הקרקע והבנייה משנת 2562 (2019) החליף את מס הבתים והקרקעות הישן. החוק מנוהל על ידי הגוף המנהלי המקומי (הנהלת מטרופולין בנגקוק, הנהלת העיר פאטאיה, או הרשות המקומית או הנהלת הנפה הרלוונטית). מכתבי השומה נשלחים בדרך כלל בחודש פברואר, והמועד האחרון לתשלום המס הוא ה-30 באפריל של כל שנה, כאשר ניתן לשלם את הסכום במלואו או עד בשלושה תשלומים.

החוק קובע שיעורי תקרה סטטוטוריים לפי קטגוריות שימוש, כאשר השיעור בפועל נקבע בצו מלכותי. שיעורי התקרה הם:

• שימוש חקלאי: 0.15% לכל היותר
• שימוש למגורים: 0.30% לכל היותר
• שימוש אחר (מסחרי, תעשייתי): עד 1.20%
• קרקע פנויה או בלתי מנוצלת: 1.20% לכל היותר, עם עלייה מדי שלוש שנים עד ל-3% אם נותרת בלתי מנוצלת

אזרח תאילנדי שבבעלותו הן הקרקע והן המבנה המשמש כמקום מגוריו העיקרי, ושמו מופיע ב"טאביאן באן", זכאי לפטור על 50 מיליון באט מהשווי המוערך הכולל. בעל בניין המשמש כבית מגורים עיקרי בלבד (בדרך כלל דייר בדירה בבעלות משותפת ששמו מופיע ברישום הבניין), הפטור הוא 10 מיליון באט. בעלי נכסים זרים זכאים לשיעורי המס הנמוכים יותר, אך בדרך כלל אינם זכאים לפטור המבוסס על מגורים, שכן רישום ה-Tabien Baan הוא בדרך כלל מסמך המיועד לאזרחי תאילנד.

מלכודות שיש להימנע מהן בעת עריכת חוזים עבור רוכשים זרים

מספר בעיות חוזרות ונשנות מובילות לסכסוכים יקרים או לסירוב לרישום במשרד הקרקעות. הנפוצות שבהן הן "מכתבי לוואי" לא רשומים המבטיחים חידוש חוזה שכירות ללא תוקף, חוזים דו-לשוניים שבהם הגרסה התאית סותרת את הגרסה האנגלית (בדרך כלל הגרסה התאית גוברת בבית משפט תאילנדי), מכסות זרים בבנייני דירות שלא אומתו המובילות לרכישה תקועה, תשלום מחיר הרכישה לחשבון אישי בתאילנד במקום לחשבון נאמנות מוסדר או לחשבון לקוח של עורך דין, ובלוקי חתימה שאינם תואמים לכללי הישות המשפטית התאילנדית (סמכות חתימה של דירקטור אחד לעומת שני דירקטורים, בהתאם לתצהיר החברה).

ניתן לטפל בכל אחד מהנושאים הללו באמצעות בדיקה משפטית לפני החתימה ובאמצעות משא ומתן על הסכם מכירת מניות (SPA) שנוסח כהלכה, אשר תנאיו המוקדמים קשורים לראיות בכתב (מכתב הקצאה זר מטעם הישות המשפטית, בדיקת בעלות מטעם משרד הקרקעות המתוארכת ל-30 הימים האחרונים, ו-FETF מלא לפני רישום ההעברה).

תכנון עזבון עבור נכסים בתאילנד בבעלות זרה

נכסים בתאילנד כפופים לדיני הירושה התאילנדיים, בהיותם נכסי מקרקעין הממוקמים בממלכה. צוואה זרה עשויה להיות מוכרת על פי סעיפים 1623 ואילך בקוד האזרחי והמסחרי, אם היא עומדת בדרישות הפורמליות של דיני המדינה שבה אזרח המצווה או של החוק התאילנדי; עם זאת, צוואה בשפה התאילנדית שנחתמה בפני שני עדים בתאילנד מפשטת את הליך אימות הצוואה במידה ניכרת. על הצוואה התאילנדית לכלול:

• יש לזהות כל נכס בתאילנד לפי מספר שטר הבעלות, מספר החלקה והאמפור, או לפי מספר הדירה בבניין המגורים ומספר הרישום של הישות המשפטית
• להקצות את הדירה הנכללת במכסת הזרים ליורש זר או תאילנדי (בהתחשב בהשלכות סעיף 19(7) שהוזכרו לעיל)
• יש לטפל בסוגיה של העבירות המוגבלת של זכויות שימוש, מגורים וחכירה אישית, אשר פוקעות עם המוות
• יש למנות מנהל עזבון תושב תאילנד המוסמך להגיש את בקשת אישור הצוואה לבית המשפט המחוזי הרלוונטי

שאלות נפוצות בנושא דיני מקרקעין בתאילנד

מדוע חשוב לעיין במסמך המשפטי לפני החתימה

דיני הנדל"ן בתאילנד נראים, במבט ראשון, פשוטים למדי. הבעלות על דירה בבניין משותף היא שורה אחת בשטר הבעלות, חוזה השכירות הוא רישום בן שלוש שורות בגב שטר הבעלות (Chanote), וזכות השימוש היא הערה קצרה. המורכבות טמונה בכל מה שמקיף את הרישומים הללו: התאמת סכומי ה-FETF למחיר החוזה, מכתב מכסת הזרים, אימות אחזקות החברה וסמכות החתימה, סקר המגרש מול תוכנית האב של מחלקת הקרקעות, בדיקת שעבודים, וניסוח קפדני של זכויות גיבוי כאשר מבנה רשום אינו יכול לממש את מלוא הכוונה המסחרית של הקונה.

משרד Juslaws & Consult מייעץ לרוכשים זרים, יזמים, משקיעים בתחום המלונאות ומשרדי ניהול הון משפחתי בכל שלבי הטיפול בנכסים בתאילנד, החל מבדיקת נאותות וניסוח הסכמי מכירה (SPA) ועד לרישום, תכנון הסכמי שכירות וזכויות שימוש, ענייני קרקעות המאושרים על ידי מועצת ההשקעות (BOI) והרשות לתעשייה ותעסוקה (IEAT), וכן הליכי ירושה של נכסים בתאילנד. אם אתם שוקלים עסקה או מעוניינים בחוות דעת שנייה על טיוטת חוזה, הצוות שלנו יכול לבחון את המסמכים, להסביר את הסיכונים המעשיים ולסייע לכם להבטיח את ההגנות הרשומות שהחוק אכן מעניק.