Airbnb חשפה באוגוסט האחרון כי מספר חיפושי מקומות הלינה בפלטפורמה עלה ב-180% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (בין ינואר למרץ). זה עשוי להיראות מפתיע מכיוון שחוקיותן של שכירות כזו, במיוחד בבתים משותפים, אינה ודאית. 

פסיקת בית משפט משנת 2018 בהואה הין קבעה כי השכרת יחידה למשך פחות מ-30 יום ללא רישיון מלון מפרה את חוק המלונות ולכן אינה חוקית. במשך מספר חודשים לאחר מכן, אנשים רבים נעצרו ונקנסו על רישום יחידות הבית המשותף שלהם ב- AirBnB. 

בעקבות החלטת בית משפט זו, התקיימו דיונים רבים על חוקיות השכרת AirBnB בבתים משותפים בתאילנד. העובדה כי חלות תקנות שונות וכי בתי המשפט והרשויות לא הבהירו את כל ההשלכות המשפטיות הנוגעות לפעילות זו מותירה ספקות. למעשה, AirBnB משמש יותר ויותר מטיילים בתאילנד והחוק נאכף רק לעתים רחוקות על ידי רשויות המדינה. אנחנו יכולים לשאול את עצמנו באופן לגיטימי באילו מקרים בדיוק השכרת בית משותף אינה חוקית בתאילנד?

הקוד האזרחי והמסחרי התאילנדי (CCC) מספק כמה הוראות בסיסיות לפעילות זו. סעיף 1336 של CCC קובע כי "בגבולות החוק, לבעל הנכס יש זכות להשתמש בו ולהשליך אותו ולרכוש את פירותיו". לעומת זאת, סעיף 1360 קובע כי "כל בעלים משותף רשאי להשתמש בנכס ככל ששימוש כאמור אינו עולה בקנה אחד עם זכויותיהם של הבעלים המשותפים האחרים". כל בעלים רשאי להשתמש ברכושו באופן חופשי, כל עוד הדבר אינו פוגע בזכויותיהם של הבעלים האחרים ואינו מפריע להם. 

בכל הנוגע להשכרות AirBnB, חלק מבעלי הבתים המשותפים עשויים להרגיש כי הגעתם התכופה של שוכרי AirBnB משפיעה לרעה על איכות חייהם ושלוותם. זה עלול להוביל אותם להגיש תלונה נגד הבעלים ואם הרשויות לבדוק את השכירות, הם יכולים להטיל עונשים על אי ציות לחוק המלון וחוק הבית המשותף. חוקים אלה מטילים מגבלות מסוימות על השימוש בבית המשותף שלהם על ידי כל בעלים. 

חוק הבית המשותף

סעיף 17/1 ס"ק 2 לחוק קובע כי "לא יורשה אדם לעסוק בכל עסקת סחר בבית המשותף זולת אם מדובר בעסקת סחר בשטח הבית המשותף שנקבע לפי ס" ק 1". על פי סעיף 65, כל אדם המפר הוראה זו צפוי לקנס של עד 50,000 THB ולקנס נוסף שלא יעלה על 5,000 THB ליום למשך תקופת ההפרה. 

באשר לפעילות AirBnB רגילה, ברור כי ניתן להגדיר אותה כ"עסקאות סחר" וכי דירה אינה חלל שניתן לייעדו כעסק. לפיכך, כל בעל דירה המשכיר את דירתו בבית משותף עלול לעמוד בפני העונשים הקבועים בטקסט. בנוסף, אם המשכיר המשכיר את דירתו הוא זר, הדבר מהווה עבירה על חוק עסקים זרים. 

חוק המלונאות

חוק המלונות מגדיר מהו מלון. מקומות הנחשבים ככאלה ייפלו תחת החוק ויצטרכו לעמוד בדרישותיו. סעיף 4 קובע כי "מלון" פירושו מקום אירוח שהוקם למטרות עסקיות של מתן שירות לינה זמני למטיילים או לכל אדם אחר תמורת תמורה, אך אינו כולל:

1- מקום אירוח שהוקם למתן שירות לינה זמני המבוצע על ידי סוכנות ממשלתית, מפעל ממשלתי, ארגון ציבורי או סוכנות ממשלתית אחרת, או למטרות צדקה או חינוך, אך לא על בסיס רווח או חלוקת הכנסות;

2- מקום אירוח שהוקם לצורך מתן שירות לינה בתשלום חודשי או ומעלה בלבד;

3- כל הסדר אחר שנקבע בתקנת השרים"

אם מקום האירוח נחשב למלון, קובע סעיף 15 כי כל אדם המפעיל עסק כאמור חייב לקבל רישיון שהוציא הרשם בהתאם לכללים ולנהלים שקבע השר. על פי סעיף 59, כל אדם העובר על הסעיף הקודם צפוי למאסר של עד שנה ולקנס של עד 20,000 באט תאילנדי (THB) או שניהם, ולקנס נוסף של עד 10,000 באט תאילנדי (THB) ליום למשך תקופת ההפרה.

הפטור בסעיף 4 הוא בשורה לכל בעלי הבתים המשותפים, שכן משמעותו היא שהם יכולים להשכיר את יחידותיהם על בסיס חודשי מבלי לדאוג לרישיון מלון. עם זאת, חוק המלונות עדיין יחול על בעלי בתים משותפים ששוכרים לפי לילה או שבוע דרך AirBnB.

בנוסף, תקנה מיניסטריאלית (2005) הוסיפה מקומות לינה מסוימים שאינם נחשבים למלונות על פי חוק המלונאות. אלה כוללים כל מקום מגורים הפתוח לציבור להשכרה שאינו עולה על 4 חדרים בכל הקומות בסך הכל, בין אם בבניין אחד או במספר בניינים, ועם קיבולת שירות כוללת שלא תעלה על 20 אורחים. מכאן עלתה השאלה האם המונח "מגורים" מתייחס לכל יחידת דיור בבית משותף או לבית המשותף כולו. בסופו של דבר הובהר נושא זה והפטור חל רק על בתים ווילות ובתים משותפים אינם זכאים. 

הגשת בקשה לרישיון מלון

אם חלק מבעלי הבית המשותף רוצים ללכת על בטוח ולשכור באופן חופשי על בסיס לילי או שבועי, הם יכולים לבקש מהמשפטן להגיש בקשה לרישיון מלון לכל הבית המשותף. עם זאת, הדרישות לקבלת רישיון מלון הן ניכרות. 

הבית המשותף יצטרך להיות בעל מנהל מלון מוסמך, לעמוד בחוק הפיקוח על הבנייה, ובעל היתר בנייה ותעודת שימוש המעידים על כך שהבניין יכול לשמש כמלון. אם זה לא נאמר, ניתן לשנות אותם, אבל הבניין חייב לעמוד באש ודרישות בטיחות אחרות עבור בתי מלון, אשר מחמירים יותר מאשר עבור בתים משותפים. 

מסים על הכנסות משכירות

הכנסות משכירות כפופות למס הכנסה אישי (PIT) תחת קוד ההכנסה. הכנסות משכירות ימוסו יחד עם כל הכנסה אישית אחרת לפי הסולם הפרוגרסיבי (0 עד 35%). עם זאת, המס מחושב רק על בסיס של 70% מהכנסות השכירות השנתיות.

הכנסות משכירות כפופות גם למס בית ומקרקעין העומד על 12.5% מהכנסות השכירות השנתיות. מס זה ישולם בחודש פברואר של כל שנה בתשלום אחד או בשלושה תשלומים. כדי להפחית מס זה ניתן לחלק את דמי השכירות הכוללים להשכרה עבור הנכס והשכרת רהיטים ו/או שירותים. למעשה, לא מוטלים מיסים על הכנסות משכירות מרהיטים ושירותים. 

כל הכנסה משכירות שנצברה בתאילנד אך שולמה בחו"ל כפופה לניכוי מס במקור של 15% (אלא אם כן אמנת מס קובעת אחרת). לאחר מכן ניתן להשתמש בניכוי המס במקור שנוכה מדמי השכירות כזיכוי מס לקיזוז המס שישולם בהחזר ה-PIT.  

תביעה משפטית נגד בעלים משותפים המשכירים את דירתם 

אם חלק מהבעלים המשותפים משכירים את יחידת הבית המשותף שלהם וזה פוגע בזכויות של הבעלים המשותפים האחרים, הבעלים המשותפים האחרים יכולים להגיש תביעה אזרחית. הבעלים המשותף המושפע יצטרך להוכיח כי פעילות ההשכרה גורמת לו הפרעה ונזק מיותרים. 

שכן נסער יכול גם להביא לידיעת הרשויות המתאימות הפרה של חוק המלונאות. 

כמו כן, אם תקנות הבית המשותף קובעות כי השכרת דירות אסורה, ניתן להגיש תלונה בטענה להפרת חוקי עזר אלה.  

מצד שני, אם אינך מעוניין להשכיר (לילה, שבועית או אפילו חודשית) בבית המשותף שלך, תוכל לבקש כי הוראה זו תיכתב בבירור בתקנות הבית המשותף לפני נקיטת כל פעולה משפטית. אם הוראה זו כבר קיימת אך אינה נאכפת, עליך לבקש מההנהלה ומהמשפטן של הבית המשותף לאכוף אותה. 

תקציר 

החל משנת 2018, AirBnB נפסק על ידי בית המשפט בהואה הין כבלתי חוקי בתאילנד אם אתם משכירים את יחידת הבית המשותף שלכם למשך פחות מ-30 יום רצופים, אלא אם כן יש לכם רישיון מלון. אם אינכם מעוניינים להיות כפופים לחוק המלונאות, יהיה עליכם להציע את דירתכם להשכרה רק עבור שהיות ארוכות יותר מ-30 יום. עם זאת, זה תיאורטי כי במציאות, היישום של החוקים תלוי לחלוטין בוועדת המשפטנים ובצוותי הניהול של הבית המשותף. 

‍