הסכם שכירות ארוכת טווח

זרים מוצאים את תאילנד כיעד פרישה נחשק ביותר, וישנן מספר אפשרויות בעלות העומדות לרשות אלה המעוניינים להישאר במדינה לטווח ארוך, הראשונה שבהן היא רכישת בית משותף. 

החוק התאילנדי מתיר לזרים לרכוש עד 50% מהיחידות בפיתוח דירות באמצעות מטבע חוץ. האלטרנטיבה לקניית דירה היא להשקיע מינימום של 40 000 000 באט תאילנדי בכלכלת המדינה. לאחר שהרשויות הרלוונטיות מאשרות השקעה כזו, הזר יכול לרכוש מגרש של עד 1600 מ"ר שישמש כמקום מגוריו העיקרי. 

זרים רבים מוצאים הסכמי שכירות ארוכי טווח כאופציה הטובה ביותר, במיוחד עבור אלה המחפשים בית משפחה או דירה בפיתוח שהגיע למגבלתו לגבי בעלות זרה. הסכם שכירות ארוך טווח יכול להיתפס גם כהשקעה מבטיחה, אך חיוני להתייעץ עם עורך דין תאילנדי בעל מוניטין לפני חתימה על הסכם כזה. זה יבטיח שתקבל הגנה ושבדיקת נאותות תיערך כראוי.

משך וחידוש הסכם שכירות ארוך טווח

זרים שעדיין אינם רשומים במחלקת הקרקעות של תאילנד צריכים לשים לב כי הסכמי חכירה לטווח ארוך תקפים רק עד שלוש שנים. חכירות ארוכות יותר של 30 שנה זמינות אם הסכם החכירה נרשם כראוי. אם לא נרשם הסכם שכירות ל-30 שנה, לא תהיה לזר כל הגנה מפני פינוי בתוך פרק זמן זה. 

רוב הסכמי החכירה לטווח ארוך מורכבים מסעיפי חידוש, המספקים חוזה שכירות מחודש ל-30 שנה לאחר שחלפו 30 השנים הראשונות. למרות שחלק מהסכמי השכירות מציעים יותר מחידוש אחד, רובם מספקים רק הזדמנות אחת כזו. 

חשוב לציין כי סעיף חידוש מאפשר חידוש אך אינו משמש כחידוש אוטומטי. שיתוף הפעולה של המשכיר חיוני לביצוע חידוש, ובלעדיו לא ניתן להשלים חידוש. לכן, זרים צריכים להיזהר שלא לחתום על הסכם שכירות ארוך טווח ללא ביטחון תמציתי כי חידוש החכירה אפשרי. 

מכירת הסכם שכירות

נניח שרכשתם חכירה של דירה וחתמתם על הסכם שכירות ל-30 שנה. אם שילמתם את סכום דמי השכירות הכולל והחלטתם להמשיך הלאה לאחר עשור, ייתכן שיש סוגיות לגבי השנים הנותרות שנותרו בהסכם. 

במצבים כאלה, אתה יכול לבחור למכור את הדירה על ידי subletting את השנים הנותרות של ההסכם. הסכם החכירה המקורי חייב לאפשר באופן ברור subletting כדי שאופציה זו תהיה בת קיימא על פי החוק התאילנדי. לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות ל-30 שנה, ודאו שההסכם מעניק לכם הרשאה מפורשת לבצע סאבלט לנכס. 

אפשרות חלופית כרוכה בהקצאת התקופה הנותרת לצד חיצוני לפני תום תקופת החכירה. הסכם החכירה המקורי חייב, שוב, להעניק לך את הזכות להמחות את החכירה. עליך גם לזהות את הגורמים האחראים להעברת מסים כדי למנוע התנגשויות.

נכס שנמכר על ידי בעל הבית

הוראות הסכם השכירות מתחלקות לשתי קטגוריות נפרדות על פי החוק התאילנדי. הקטגוריה הראשונה כוללת זכויות חכירה. הוראות זכויות החכירה קשורות לתקופת החכירה, דמי השכירות, השימוש, הזכות לסאב ואחריות התחזוקה. אם משכיר מחליט למכור את הנכס או נפטר, הוראות השכירות הללו נשארות ברות בפעולה בין השוכר למשכיר הבא. 

הקטגוריה השנייה כוללת זכויות שאינן מושכרות, המתייחסות להסכמים שנעשו בין השוכר למשכיר, לרבות סעיפי חידוש וסעיפי ירושה. הסכמים כאלה אינם ניתנים לאכיפה על בעל הבית החדש אם הראשון ימכור את הנכס או ילך לעולמו. 

קניית דירה או דירה להשכרה

אם ברצונך להיות בעלים של דירה, אך הפיתוח כבר הגיע למגבלת הבעלות הזרה שלו, אתה יכול לבחור לרכוש את הבית המשותף על ידי תשלום ליזם חוזה שכירות של 30 שנה מראש. פעולה זו מכונה בעלות על חכירה ויש לבצעה בזהירות כדי להבטיח יושרה מצד היזם. 

אם אתה משלם את שכר הדירה של 30 שנה בבת אחת, סביר להניח שהיזם עדיין יהיה חייב במסים שנתיים. מסים כאלה מסתכמים בדרך כלל ב-12.5% מדמי השכירות השנתיים המשוערים. כמו כן, על היזם להעביר אליכם את כל הזכויות הנוגעות לניהול ועד בעלי הדירות, כך שיהיה לכם חלק בתפעול וניהול הבניין. 

דירה מושכרת עברה ליורשים

החוק התאילנדי קובע כי חוזה שכירות יסתיים אם השוכר ילך לעולמו. נניח ששוכר קונה חוזה שכירות ל-30 שנה אך נפטר לאחר 15. יורשיו של השוכר לא יקבלו זכויות בנכס למשך התקופה הנותרת באופן אוטומטי. 

ישנן מספר דרכים למתן בעיה זו, הראשונה היא מתן שמות הן לשוכר והן ליורשיו בהסכם השכירות. אם השוכר נפטר במפתיע, ליורשיו תהיה הזכות להמשיך להחכיר את הנכס. 

דרך פעולה חלופית כוללת הכללת סעיף ירושה בהסכם השכירות המקורי. סעיף כזה קובע כי המשכיר נדרש להעביר את חוזה השכירות ליורשיו של השוכר במקרה של מותם. 

קיימות שתי בעיות עיקריות הקשורות לפתרון זה. ראשית, סעיף ירושה תקף רק בין השוכר למשכיר הראשוני ולא ניתן לאכוף אותו על המשכיר הבא אם הנכס נמכר או שהמשכיר הראשוני נפטר. 

כמו כן, יורשי השוכר יקבלו רק זכויות חכירה "אמיתיות" לפי סעיף ירושה, והוראות נוספות, לרבות סעיף חידוש, לא יעברו בירושה. 

השכרת בית חד-משפחתי

רוב הגמלאים הזרים מעדיפים לגור בבית קטן עם גינה ולא דירה בבניין. אנשים כאלה יכולים להישאר בבית חד משפחתי על ידי שכירת מגרש קטן המורכב מבית. הסכם שכירות כזה דומה לזה של דירה או דירה וניתן לבנות אותו כהסכם שכירות לטווח קצר או ארוך. 

זכותם של השטחיים בתאילנד

זרים אינם יכולים באופן חוקי להחזיק בקרקע בתאילנד, אך הם יכולים להיות הבעלים של בניינים. זרים רבים שוכרים קרקעות ובונים בתים, מה שמחייב החכרת הקרקע ורישום זכות שטח. 

זכות החוכירה משמשת כהסכם חכירה ומאפשרת לזר לשלם דמי שכירות ולרשום את הסכם החכירה במחלקת הקרקעות של תאילנד. ניתן לרשום את זכות העל כך שתהיה תקפה למשך 30 שנה עם סעיף חידוש. היתרון העיקרי של זכות זו הוא שיורשיו של השוכר יורשים את הזכות באופן אוטומטי, וההעברות פשוטות יחסית. 

עם זכות שטח, דייר רשאי על פי חוק לקבל היתר בנייה ולבנות על הקרקע המושכרת. בעל הקרקע שעליה בונה דייר בית מתומרץ עוד יותר לכבד את סעיפי החידוש, ומכירת הנכס כרוכה בקושי רב יותר מצידם. 

לבעל המקרקעין יש שתי דרכי פעולה זמינות כאשר תקופת החכירה וזכות החכירה כבר אינן בפעולה. הם יכולים לסיים את החכירה ולרכוש את הבית שנבנה על הנכס, או שהם יכולים לבקש את פינוי הבית על מנת להחזיר את הקרקע למצבה המקורי.