מיסוי נדל"ן מעורב בתאילנד

חשיבותו של ענף הנדל"ן בתאילנד אינה מוטלת בספק והיא קשורה קשר הדוק לתעשיית התיירות. לנדל"ן יש תפקיד מכריע והוא החל להיות מגזר מפתח מוקדם לכלכלה התאילנדית מאז שנות השבעים האחרונות של המאה שעברה, מיד לאחר תום מלחמת וייטנאם. לכן תאילנד הייתה אחת המדינות הראשונות בדרום מזרח אסיה שהפכה למרכז נדל"ן באזור.

כיום הענף סולידי, בוגר ומגובש. למעשה, בשנת 2016 שוק הנדל"ן בבנגקוק ימשיך לצמוח ב 5 עד 10.3%, בין Bt378 מיליארד ו Bt391 מיליארד מ Bt354.79 מיליארד בשנה שעברה. כיום המשיכה עיר הבירה, בנגקוק, להיות מדורגת כשוק הזול ביותר באסיה לנדל"ן משובח ועל פי מדד ערי היעד העולמי של מאסטרקארד לשנת 2015, בנגקוק הייתה העיר האסייתית המתוירת ביותר והשנייה בעולם על ידי מבקרים בינלאומיים.

עם זאת, לקוחותינו חווים לעתים קרובות ספקות רבים בנוגע לחוק המס התאילנדי כאשר הם מתכננים לרכוש או למכור נכס. בתאילנד יש לנו את חוק מס הקרקע והבית B.E.2475. ברצוני להבהיר כי המושג "הבית" כולל בנייה וקונסטרוקציות אחרות והמושג "הארץ" כולל את הקרקע המשמשת יחד עם הבניין. חשוב להבחין בבירור. ישנם נכסים אשר פטורים ממס קרקע ובית כגון ארמונות, נכסים של הממשלה, נכסים של הרכבת הממלכתית של תאילנד, בתי ספר ציבוריים ובתי חולים, מקדשים בודהיסטים או בתי קברות ציבוריים. בואו נמשיך לנתח את המקרים השונים:

האגרה הממשלתית שיש לשלם בעת רכישת בית בתאילנד היא די פשוטה ויש לה דמי העברה של 2% מהמחיר המשוער ובדרך כלל הקונה והמוכר מסכימים לשלם חצי מזה כל אחד מהם.

במקרה של רכישת בית משותף בתאילנד, ההוצאות והעמלה הממשלתית בנויות כדלקמן. ראשית יש תשלום פיקדון, מקדמה, תשלום חודשי ועמלת העברה של 2% מהמחיר המשוער ובדרך כלל גם הקונה והמוכר מסכימים לחלק שווה בשווה. במקרה שיש הלוואה ומשכנתא, חובה לשלם 1% מסכום ההלוואה מבחינת הלוואה ורישום משכנתא אך מוגבל שלא יעלה על 200,000 THB. ישנן הוצאות נוספות כגון דמי שטח משותף ושירותים, ביטוחים ואגרות עבור התקנת מים וחשמל (הוצאה זו תהיה באחריות היזם).

אם נתייחס למקרה של מכירת בית או בית משותף בתאילנד, עלינו לקחת בחשבון את דמי ההעברה של 2%, כאשר המוכר בדרך כלל ישלם 1% ממנו. לגבי חותמת המכס, הוא 0.5% מהנתון הגבוה יותר שנלקח מהמחיר המשוער או ממחיר השוק. לעומת זאת, אם המוכר מחזיק בנכס פחות מ-5 שנים, על המוכר לשלם מס עסקים ספציפי של 3.3% מהמחיר המשוער או ממחיר השוק במקום חותמת המס של 0.5% שהוזכרה לעיל. עם זאת, אם המוכר הוא הבעלים של הנכס יותר מ -5 שנים או מקבל את הבעלות על הנכס מהירושה, המוכר לא ישלם עבור מס עסקים ספציפי. לבסוף, אם למוכר יש הכנסה ממכירת הנכס, ההכנסה תנוכה למס הכנסה אישי. (זה צריך להיות ניכוי מס במקור אשר מוטל מ 5-37% משווי השמאות של הבנייה אם המוכר הוא אישי. אם המוכר הוא משפטן 1% מהסכום הגבוה יותר בין שווי השמאות למחיר השוק יישלל).

לגבי ההוצאות והמסים על ידי השכרת נכס בתאילנד, הרישום לחכירה ארוכת טווח של יותר מ -3 שנים יהיה דמי רישום של 1% מהסכום הכולל מכל תקופת הסכם החכירה. חותמת חובה בשיעור 0.1% מסכום דמי החכירה תשולם במלואה ביום הרישום או לפניו. לבסוף, קיימת חבות מס של המשכיר בשיעור של 12.5% מס מקרקעין ובתים המחושב מתוך הכנסות השכירות השנתיות, אלא אם שני הצדדים הסכימו אחרת. מס מקרקעין ומס דירה זה נגבה על ידי הרשות המקומית בה נמצאת הבנייה, מחובתו של המשכיר להודיע לרשות על הכנסות השכירות שלו.

לסיכום, לאחר הבהרה קצרה של תקנות המס, אנו תמיד ממליצים להתייעץ עם עורך דין מקצועי או משרד עורכי דין מבוסס היטב בתאילנד עם פרקטיקה חזקה בדיני מיסים.

חוסה הררה

שותף, Juslaws & Consult

‍