המכירות הפומביות שמקיימת מחלקת ההוצאה לפועל, הרשות המרכזית לאכיפת החוק הכפופה למשרד המשפטים, מהוות אחת מנקודות הכניסה המוזנחות ביותר לשוק הנדל"ן התאילנדי. הנכסים המוצעים במכירות פומביות אלה, שמקורם במשכנתאות שלא נפרעו, בנכסי פשיטת רגל ובנכסים שנתפסו בתיקי הלבנת הון, נמכרים בדרך כלל במחירים הנמוכים בהרבה מרמת השוק הפתוח עבור יחידות דומות. התמורה לכך היא מסגרת פרוצדורלית ומשפטית שמפלה לרעה את המציע שאינו מוכן, ובמקרה של רוכשים זרים, מוסיפה מגבלות הנובעות מחוק הקרקעות ומחוק הבתים המשותפים, בנוסף לכללי המכירה הפומבית עצמם.

מדריך זה נערך על בסיס פרסומי המחלקה לביצוע פסקי דין, התקנות השריות הרלוונטיות, חוק סדר הדין האזרחי כפי שתוקן בחוק מס' 30 משנת 2560 (2017) ובתיקון לסעיף 309-4 משנת 2558 (2015), וכן חוק הבתים המשותפים משנת 2522 כפי שתוקן. המדריך סוקר את הבסיס המשפטי של המכירה הפומבית, את המסמכים והפקדות הנדרשים להגשת הצעה, את מנגנון הפחתת המחיר שלעתים קרובות הופך את המכירה הפומבית השלישית או הרביעית לאטרקטיבית ביותר, את מנגנון העברת הבעלות במשרד הקרקעות לאחר מכן, ואת הנקודות שבהן מציע זר צריך לתכנן מראש.

הבסיס המשפטי של מכירות פומביות בתאילנד

מכירות פומביות של נכסים מעוקלים מתנהלות מכוח פרק ב' בספר ד' של חוק סדר הדין האזרחי, המסדיר את ההוצאה לפועל בעקבות פסק דין סופי של בית המשפט. לאחר שזוכה בפסק הדין מקבל צו הוצאה לפועל, מחלקת ההוצאה לפועל מעקלת את נכסיו הניידים והבלתי ניידים של החייב בפסק הדין ומציעה אותם למכירה במכירה פומבית על מנת לסלק את החוב שנפסק, כאשר העודף, אם ישנו, מוחזר לחייב. מנגנון זהה משמש בהליכי פשיטת רגל לפי חוק פשיטת הרגל B.E. 2483 (1940) ובסילוק נכסים שהוחרמו לפי חוק איסור הלבנת הון B.E. 2542 (1999).

התיקון משנת 2017 לקוד סדר הדין האזרחי (חוק מס' 30, שנת 2560 לפי הלוח התאילנדי) שינה את מספרי הסעיפים העוסקים במכירות פומביות ועידכן אותם. כללי המכירה הפומבית מופיעים כעת בעיקר בסעיפים 331 עד 335. סעיף 331 קובע כי מחלקת ההוצאה לפועל רשאית לערוך מכירות פומביות בסופי שבוע ומחוץ לשעות העבודה ללא אישור מראש של בית המשפט. סעיף 333 מאפשר לאדם מעוניין, לרבות המציע, החייב או הנושה, להגיש התנגדות לקיום המכירה הפומבית בתוך חמישה עשר ימים. סעיף 309 ג' הקודם, שנוסף בשנת 2015, הוא הכלל שתרם יותר מכל להפיכת מכירות פומביות של דירות בבעלות משותפת לאטרקטיביות עבור רוכשים פרטיים, שכן הוא פוטר את הזוכה במכירה הפומבית מתשלומי דמי אחזקה וקנסות של השטחים המשותפים שנותרו לתשלום על ידי הבעלים הקודם.

אזרחי תאילנד ואזרחים זרים כאחד רשאים להירשם כמציעים. עם זאת, השתתפות זרה חייבת לעמוד בדרישות חוק הקרקעות משנת 2497 (1954) בכל הנוגע לקרקעות, ובחוק הבתים המשותפים בכל הנוגע לדירות בבתים משותפים. אין ויתור על כללים אלה רק משום שהמכירה מתבצעת מכוח צו בית משפט. הצוות שלנו ב-Juslaws & Consult מייעץ באופן שוטף לרוכשים זרים בנושאים אלה במסגרת תחום הנדל"ן וההשקעות שלנו.

היכן ניתן למצוא רשימות מכירות פומביות

מחלקת ההוצאה לפועל מפרסמת את הודעותיה על מכירות פומביות (ประกาศขายทอดตลาด) בפורטל הרישום המרכזי שלה בכתובת asset.led.go.th, עם לוחות זמנים נפרדים לכל משרד הוצאה לפועל. כמו כן, כל אחד ממשרדי המחוז מפעיל לוח מודעות משלו. כל הודעה מפרטת את מספר התיק, סוג הנכס (דירה, קרקע עם מבנה, קרקע פנויה, מפעל או נכס מיטלטלין), פרטי שטר הבעלות, הערך המוערך, תאריך ומקום המכירה, הפיקדון הנדרש וכל שעבוד או אזהרה. ההודעה מהווה את החוזה. תנאי ההצעה המודפסים בהודעה מחייבים את הזוכה במכרז, ולכן קריאת המסמך מתחילתו ועד סופו לפני יום המכירה היא הצעד החשוב ביותר בבדיקת נאותות.

המשרד מפעיל גם פורטל שירות מקוון לרישום, הגשת פיקדונות והגשת הצעות מרחוק במחוזות נבחרים, אשר החליף בהדרגה את ההשתתפות במכירות פומביות במזומן בלבד עבור פריטים בעלי ערך גבוה.

בדיקת נאותות לקראת המכירה הפומבית

נכס הנמכר במכירה פומבית נמכר במצבו הנוכחי. מחלקת ההוצאה לפועל אינה מעניקה כל אחריות לגבי מצבו הפיזי, מצב הדיור או שעבודים נסתרים, מעבר למה שנחשף בהודעה. על המציע לבצע בדיקת נאותות עצמאית מראש. תיק מלא לקראת המכירה הפומבית צריך לכלול, לכל הפחות, את שטר הבעלות (chanote, นส.4), תעודת השעבוד של משרד הקרקעות, היתר הבנייה, כל חוזי השכירות הרשומים, דוח דמי החוב של התאגיד המשפטי של הבניין המשותף, במידת הצורך, בדיקה פיזית של האתר, בדיקת התפוסה הנוכחית וכל פולש או דייר המחזיק בנכס, ואישור של שווי השמאות ששימש לקביעת מחיר הפתיחה.

במקרה של דירה בבניין משותף, על הרוכש לוודא גם את מצב מכסת הזרים בהתאם לסעיף 19 לחוק הבניינים המשותפים, אם רוכש זר מתכוון לרשום את הדירה על שמו. תקרת הבעלות הזרה הכוללת של 49% לכל בניין חלה בין אם הדירה נרכשה במכירה פרטית ובין אם במכירה פומבית. דירה הממוקמת בבניין שכבר מיצה את מכסת הזרים שלו לא יכולה להיות מועברת לזוכה זר במכרז במסגרת מכסת הזרים, והמציע ייאלץ לרשום את הדירה תחת מכסת התאילנדים של 51% באמצעות צד נגדי תאילנדי, או לוותר על הפיקדון. צוות בדיקת הנאותות התאגידית שלנו מבצע בדיקה זו באופן שגרתי לפני שהלקוחות שלנו מתחייבים לפיקדון.

מי רשאי להירשם כמציע

אזרחי תאילנד ואזרחים זרים כאחד רשאים להירשם, באופן אישי או באמצעות עורך דין מוסמך. גם תאגידים, הן תאילנדיים והן זרים, רשאים להירשם, בכפוף לאותן מגבלות בנוגע לבעלות על קרקעות ולמכסות בבעלות משותפת החלות על עסקאות בשוק החופשי.

מסמכי הזיהוי הנדרשים בעת ההרשמה הם, בתמצית: תעודת זהות תאילנדית או דרכון עבור מציע פרטי, בצירוף העתק מאושר של כל עמוד המשמש; ייפוי כוח עם חותמת מס בסך 30 באט המוטבעת בהתאם לחוק מס ההכנסה, בתוספת מסמכי הזיהוי של הממנה ושל המייפה, כאשר המציע ממנה מיופה כוח; ובמקרה של ישות משפטית, תצהיר חברה מאושר (หนังสือรับรอง) שהונפק על ידי המחלקה לפיתוח עסקי לא יותר מחודש לפני מועד המכירה הפומבית, מסמכי הזיהוי של המנהל המוסמך, ומסמכי המייפה, אם רלוונטי. אישיות משפטית זרה חייבת להציג תעודות תאגיד מקבילות, מאושרות כנדרש על ידי נוטריון ומאושרות על ידי הרשויות, בליווי תרגומים מאושרים לתאית.

לוח זמנים להפקדת ערבות

כדי להירשם כמציע במכרז על נכס ששוויו המוערך הוא 500,000 באט לפחות, על המציע להפקיד פיקדון הצעה לפני תחילת המכרז. גובה הפיקדון נקבע בתקנה של השר מכוח חוק סדר הדין האזרחי, והוא מותאם לשוויו המוערך של הנכס. לוח הסכומים הנוכחי שמיושם על ידי המחלקה לאכיפה משפטית הוא כדלקמן.

שווי המגרש (בבאט תאילנדי)	פיקדון הצעה נדרש (THB)
עד 500,000	5 אחוזים משווי השמאות, לפחות
בין 500,000 ל-1,000,000	50,000
בין 1,000,000 ל-3,000,000	150,000
בין 3,000,000 ל-5,000,000	250,000
בין 5,000,000 ל-10,000,000	500,000
בין 10,000,000 ל-20,000,000	1,000,000
בין 20,000,000 ל-50,000,000	2,500,000
בין 50,000,000 ל-100,000,000	5,000,000
בין 100,000,000 ל-200,000,000	10,000,000
מעל 200,000,000	כפי שנקבע על ידי המנכ"ל או מי מטעמו

ניתן להפקיד את הפיקדון במזומן, באמצעות המחאה בנקאית שנמשכה מבנק תאילנדי לפקודת משרד ההוצאה לפועל הרלוונטי, באמצעות ערבות בנקאית בלתי מותנית, או, במשרדים שהטמיעו את מערכת ה-EDC, באמצעות תשלום בכרטיס EDC במקום. מציע שהפסיד במכרז יקבל את הפיקדון בחזרה בתום המכרז. הפיקדון של המציע הזוכה יזוכה במחיר הרכישה. אם המציע הזוכה לא ישלים את התשלום בתוך המועד שנקבע בהודעה, הפיקדון יוחרם והמציע יהיה אחראי לכל חוסר במחיר במכירה המחודשת, בהתאם לעיקרון המשתקף בסעיף 516 לקוד האזרחי והמסחרי.

מחיר הפתיחה וכיצד הוא יורד במכירות עוקבות

מחיר הפתיחה במכירה הפומבית הראשונה נקבע על ידי ועדת קביעת המחירים (คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์) של מחלקת ההוצאה לפועל, על סמך השמאות הרשמית. אם אין ביד ועדת קביעת המחירים הערכה, נעשה שימוש בערך השמאות שנקבע על ידי שמאי הנכסים; ואם אין בידו הערכה כזו, קובע המוציא לפועל מחיר פתיחה סביר.

אם במכירה הפומבית הראשונה אף מציע לא מציע הצעה במחיר ההתחלתי או מעליו, הפריט מועבר למכירה שנייה. מחיר ההתחלתי יורד במדרגות, דבר המשפיע באופן מכריע על קונים העוקבים אחר פריט מסוים לאורך מספר מכירות.

סבב מכירה פומבית	מחיר התחלתי כאחוז משווי השמאות
המכירה הפומבית הראשונה	100 אחוזים (הנתון של ועדת קביעת המחירים)
המכירה הפומבית השנייה	90 אחוזים
המכירה הפומבית השלישית	80 אחוזים
המכירה הפומבית הרביעית וכל סבב שלאחריה	70 אחוזים

מבנה ההוזלה הזה הוא זה שמעניק למציע הסבלני יתרון. יחידה ששוויה הוערך ב-5,000,000 באט, שלא נמכרה בשלושת המכרזים הראשונים, תוצע במחיר התחלתי של 3,500,000 באט במכרז הרביעי ובכל מכרז שלאחריו, עד שתמכר. בשילוב עם ההגנה של סעיף 309 קוטר על דמי תחזוקה שלא שולמו, זהו הכלל שהפך את מכירות הפומביות של דירות בסיבוב הרביעי לאחד המקומות הפעילים ביותר בשוק המשני.

יום המכירה הפומבית, שלב אחר שלב

בבוקר יום המכירה, נפתחת ההרשמה במשרדי מחלקת ההוצאה לפועל או במקום שנקבע, והיא נסגרת בשעה המצוינת בהודעה. המציע מציג את טופס ההרשמה, מסמכי הזיהוי, קבלה על הפקדת הפיקדון, וכן ייפוי כוח, במידת הצורך. לאחר ההרשמה, מקבל המציע שלט מציע ממוספר ומועבר לאזור הישיבה. ההרשמה מהווה הסכמה לתנאי המכרז, ולכן סירוב להציע הצעה לאחר שנפלה הפטיש כרוך באובדן הפיקדון.

לפני תחילת המכירה הפומבית, הממונה על הביצוע מקריא את מספר התיק, את פרטי הנכס ואת תנאי המכירה, ומאשר את נוכחותם של הזוכה בפסק הדין והחייב בפסק הדין. מחיר הפתיחה מוכרז. המציעים מרימים את שלט המציע כדי להציע את מחיר הפתיחה, ולאחר מכן להציע במרווחים שנקבעו על ידי הממונה על הביצוע. המציעים רשאים להציע במרווחים גדולים יותר אם הם מעוניינים בכך.

כאשר מגיעים להצעה הגבוהה ביותר ולא מוגשות הצעות נוספות, מפקח המכירה מכריז על המחיר שלוש פעמים. לפני ההכרזה השלישית, מפקח המכירה שואל את הזוכה בפסק הדין ואת החייב בפסק הדין אם יש למי מהם התנגדות. התנגדות בשלב זה עשויה לעכב את המכירה ולהפעיל את הליכי סעיף 333. אם אין התנגדות, מפקח המכירה מכריז על המחיר בפעם השלישית ומכה בפטיש. המכירה מסתיימת.

תשלום והעברת הבעלות לאחר נפילת הפטיש

הזוכה במכרז חייב לשלם את יתרת הסכום בתוך המועד שנקבע בהודעה. ברוב מכרזי הנדל"ן, המועד הוא חמישה עשר ימים מיום המכירה, עם אפשרות להארכה אחת של עד שלושה חודשים, בכפוף לבקשה למבצע ההוצאה לפועל מטעמים כבדי משקל. התשלום מתבצע במזומן, באמצעות המחאה בנקאית או בהעברה בנקאית לחשבון שצוין על ידי משרד ההוצאה לפועל. אי תשלום בתוך המועד הקצוב יגרור אובדן הפיקדון ויחשוף את המציע לאחריות בגין כל פער במחיר במכירה המחודשת.

לאחר תשלום מלוא הסכום, מוציא הפקח הממונה "הודעה על ביצוע העברה" (หนังสือโอนกรรมสิทธิ์) המופנית למשרד הקרקעות הרלוונטי. הקונה מגיש הודעה זו למשרד הקרקעות יחד עם שטר הבעלות, מסמכי הזיהוי של הקונה, ובמקרה של קונה זר של דירה בבניין משותף – המסמכים המפורטים בסעיף הבא. משרד הקרקעות רושם את העברת הבעלות על שם הקונה ומנפיק שטר בעלות מעודכן.

המיסים והאגרות שיש לשלם במשרד הקרקעות בגין העברת בעלות בעקבות מכירה פומבית הם הסעיפים הסטנדרטיים בהעברת בעלות. אגרת ההעברה בשיעור 2% מחושבת על פי הגבוה מבין מחיר המכירה הפומבית לבין השווי המוערך, והיא משולמת על ידי הקונה, אלא אם כן מצוין אחרת בהודעה. מס עסקי ספציפי בשיעור של 3.3% או מס בולים בשיעור של 0.5%, לפי העניין, וכל מס במקור, מנוכים מתמורת המכירה הפומבית לפני העברתה לנושה הזכאי; בדרך כלל, הקונה אינו אחראי לתשלומים אלה כתשלום ישיר מכיסו.

קונים זרים: מה השתנה

המכירה הפומבית אינה מקלה על הכללים הרגילים בנוגע לבעלות על נכסים עבור אזרחים זרים. יש שלוש קטגוריות שראויות ליחס נפרד.

אדמה

סעיף 86 לחוק הקרקעות אוסר על אזרחים זרים להחזיק בקרקעות בתאילנד, למעט במקרים שבהם אמנה מעניקה זכות כזו או שניתנה אישור שר לפי סעיף 96 ביס למשקיע זר שהכניס לתאילנד לפחות 40 מיליון באט לצורך השקעה בקטגוריות מאושרות, כאשר השימוש בקרקע מוגבל ל-1 ראי למטרות מגורים. כיום לא חלה כל חריגה כללית מכוח אמנה. לפיכך, זוכה זר במכרז פומבי על מגרש קרקע לא יוכל, בפועל, לרשום את הקרקע על שמו, ויידרש למנות ישות משפטית תאילנדית, אזרח תאילנדי או מבנה הזכאי על פי אמנה כבעלים הרשום. ניסיון להציע הצעה על קרקע לצורך רישום על שם אישי הוא הגורם השכיח ביותר לאובדן פיקדונות בקרב מציעים זרים. המדריך שלנו לרכישת קרקע בתאילנד מסביר את המבנים החוקיים.

דירות בבניין משותף

אזרח זר רשאי לרכוש דירה בבניין משותף במכירה פומבית על שמו, בתנאי שבמועד רישום העברת הבעלות, הדירה נכללת במכסת הבעלות הזרה של 49% בבניין, בהתאם לסעיף 19 לחוק הבניינים המשותפים, ובתנאי שהכספים המשמשים לתשלום מחיר המכירה הפומבית מועברים מחוץ לתאילנד במטבע זר ומומרים לבאט תאילנדי בתאילנד. יש להשיג טופס עסקת מטבע חוץ (FETF, לשעבר Tor Tor 3), המעיד על העברה נכנסת בסכום השווה או עולה על מחיר המכירה הפומבית, מהבנק התאילנדי שקיבל את הכספים, ולהציגו במשרד הקרקעות בתאריך ההעברה.

על הישות המשפטית המנהלת את הבניין להנפיק "מכתב אישור מכסת זרים" המעיד כי ניתן לרשום את הדירה כבעלות זרה. אם הישות המשפטית אינה יכולה להנפיק מכתב זה משום שהבניין הגיע למכסת הזרים המותרת, הרוכש הזר לא יוכל לרשום את הדירה על שמו גם לאחר זכייה במכירה הפומבית. יש לבדוק סיכון זה, ורצוי לקבל אישור בכתב מהישות המשפטית, לפני הפקדת הפיקדון. המדריך שלנו לרכישת דירה בתאילנד מכסה את המסגרת הבסיסית.

וילות, בתים ומגרשים מעורבים

מגרש במכירה פומבית הכולל בית או וילה יחד עם קרקע אינו יכול להירשם על שם אדם זר מאותה סיבה שבגינה לא ניתן לרשום מגרש קרקע בלבד. רוכש זר המעוניין לרכוש את המבנה בלבד רשאי, במקרים מסוימים, לקבל את המבנה במסגרת חוזה שכירות נפרד או חוזה שכירות רשום לטווח ארוך (עד 30 שנה בהתאם לסעיף 540 לקוד האזרחי והמסחרי). ההליכים הם טכניים ומחייבים תכנון מקדים לפני המכירה הפומבית. הדף שלנו " רכישת וילה בתאילנד " מתאר את האפשרויות החוקיות.

דמי תחזוקה שלא שולמו וההגנה לפי סעיף 309(4)

אחת הרפורמות החשובות ביותר עבור רוכשי דירות במכירה פומבית היא סעיף 309-4 לחוק סדר הדין האזרחי, שנוסף בתיקון משנת 2558 (2015). לפני שהממונה על הביצוע עורך את המכירה, עליו להודיע לישות המשפטית של בית המשותף על המכירה הפומבית הצפויה. לישות המשפטית יש שלושים ימים לדווח על כל דמי אחזקה, קנסות וחשבונות מים או חשמל שלא שולמו, המיוחסים לדירה. לאחר המכירה, הסכומים המדווחים משולמים מתוך תמורת המכירה הפומבית, בעדיפות על פני תביעת הנושה המשכנתאי. הזוכה במכרז מקבל את הדירה נקייה מהחובות המדווחים. הרוכש אינו נדרש עוד להשיג תעודת אי-חוב מהאישיות המשפטית לפני רישום העברת הבעלות במשרד הקרקעות, דבר שהסיר את אחד החסמים ההיסטוריים בהעברות לאחר מכירה פומבית.

ההגנה חלה רק על חובות שהישות המשפטית מדווחת עליהם בתוך פרק הזמן של שלושים הימים. רוכש שיש לו חשש כלשהו לגבי תקינות הליכי הישות המשפטית, צריך לבקש מהממונה על ההוצאה לפועל עותק של תשובת הישות המשפטית המופיעה בתיק, ולבדוק אותה לפני תשלום היתרה.

התנגדות לניהול מכירה פומבית

סעיף 333 לקוד סדר הדין האזרחי, כפי שמספרו שונה בתיקון משנת 2017, מאפשר לאדם שיש לו עניין במכירה הפומבית, לרבות המציע, הנושה על פי פסק דין, החייב על פי פסק דין או תובע צד שלישי, להגיש התנגדות בכתב בתוך חמישה עשר ימים מיום שנודע לו על קיום המכירה. הטענות הנפוצות כוללות מחיר התחלתי שאינו משקף את שווי השמאות, אי-סדרים במכרז (תיאום, הפחדה) או שעבוד שלא פורסם המשפיע על הזכות הקניינית. התנגדות שתתקבל עשויה להוביל לביטול המכירה ולהחזרת הפיקדון. התנגדות שתדחה תותיר את המכירה על כנה ותחייב את המציע להשלים את העסקה. סכסוכים מסוג זה נכללים בתחום פעילותנו בתחום הליטיגציה האזרחית ובצוות הסכסוכים בתחום הנדל"ן.

פירוט עלויות משוער לרכישת דירה במכירה פומבית

במקרה של רוכש זר שזכה בדירת קונדומיניום בשווי 5,000,000 באט בסיבוב המכירה הפומבית השלישי (מחיר הפתיחה עמד על 80% משווי השמאות של 5,000,000 באט, כלומר 4,000,000 באט, והדירה נמכרה במחיר הפתיחה), פירוט העלויות המשוער נראה כך.

פריט	סכום משוער (THB)	הערות
הפקדת ערבות המוגשת בעת הרישום	250,000	מתוך טבלת ההפקדות; נזקף לזכות המחיר
תשלום יתרת מחיר המכירה הפומבית בתוך 15 ימים	3,750,000	צ'ק בנקאי או העברה בנקאית
דמי העברה של משרד הקרקעות (2%)	80,000 עד 100,000	המחיר הגבוה מבין השניים או שווי השמאות
מס עסקי ספציפי או מס בולים	נוכה מההכנסות	העלות מוטלת על המוכר, ולא על הקונה
העברת כספים נכנסת של FETF	4,000,000 (שווה ערך במטבע זר)	נדרש לצורך רישום במסגרת מכסת הזרים
דמי אחזקה שלא שולמו	משולם מההכנסות, ולא על ידי הקונה	הגנה לפי סעיף 309-ג
שכר טרחת עורך דין, נוטריון, תרגומים	לפי מעורבות	ייצוג לפני ואחרי המכירה הפומבית

המספרים משתנים בהתאם להערכת השווי, לסיבוב שבו נמכרת הדירה ולסטטוס מכסת הזרים של הבניין. הנקודה היא שניתן לחזות את העלות הכוללת במידה רבה של ודאות, ברגע שקוראים את ההודעה בעיון.

התייעצות עם עורך דין לפני המכירה הפומבית

ייצוג לקראת המכירה הפומבית הוא זה שהופך את הפריט במכירה לבעל בעלות נקייה. שירות זה כולל בדרך כלל בדיקת הבעלות והמשכנתאות במשרד רישום המקרקעין, בדיקת מכסת הזרים מול התאגיד המנהל את הבניין, דוח בדיקה פיזית לקונה, ניסוח מסמכי הרישום וכל ייפוי הכוח הנדרש, נוכחות במכירה הפומבית, והעברת הבעלות לאחר המכירה במשרד רישום המקרקעין, כולל מסמכי FETF. צוות הנדל"ן וההשקעות שלנו וצוות גביית החובות והחזרת הרכוש מטפלים בשני הצדדים של מכירות פומביות אלה, הן עבור הקונים והן עבור נושים בעלי פסק דין. בדרך כלל, שיחת טלפון קצרה מספיקה לנו כדי לאשר אם הנכס המבוקש הוא מועמד רציני או פיקדון הממתין להפקעה.

שאלות נפוצות

האם תושב זר יכול לרכוש קרקע במכירה פומבית של המחלקה להוצאה לפועל?

לא בשמו או בשמה, למעט במקרה החריג המצומצם המפורט בסעיף 96 ביס לחוק הקרקעות (השקעה מזכה בסך 40 מיליון באט, אישור שר, דונם אחד של קרקע למגורים). לכל דבר ועניין, אדם זר המציע הצעה על קרקע חייב לעשות זאת באמצעות ישות תאילנדית המאורגנת כחוק או במסגרת הסכם חכירה לטווח ארוך שנרשם לפני המכירה הפומבית. הגשת הצעה על קרקע ללא מבנה כזה היא הגורם העיקרי לאובדן הפקדות של מציעים זרים.

האם תושב זר יכול לרכוש דירה במכירה פומבית של מחלקת ההוצאה לפועל?

כן, בתנאי שהיחידה עומדת במכסת הבעלות הזרה של 49% בבניין בעת הרישום בהתאם לסעיף 19 לחוק הבתים המשותפים, ובתנאי שמחיר המכירה הפומבית משולם בכספים שהועברו מחוץ לתאילנד במטבע זר, בצירוף טופס עסקאות מט"ח (FETF) שהונפק על ידי הבנק התאילנדי המקבל. יש לאשר את מצב מכסת הבעלות הזרה מול הישות המשפטית של הבניין המשותף לפני הפקדת הפיקדון.

כיצד נקבע מחיר הפתיחה, וכיצד הוא משתנה בין הסיבובים?

ועדת קביעת המחירים של מחלקת ההוצאה לפועל קובעת את מחיר הפתיחה בסיבוב הראשון בהתייחס לשמאות הרשמית. אם הפריט לא נמכר, מחיר הפתיחה בסיבוב השני הוא 90 אחוזים משווי השמאות, מחיר הפתיחה בסיבוב השלישי הוא 80 אחוזים, והמחיר בסיבוב הרביעי ובכל סיבוב שלאחריו מתחיל ב-70 אחוזים. מחיר המינימום נשאר על 70 אחוזים במשך כל מספר הסיבובים שיידרש עד למציאת קונה.

איזה סכום פיקדון עליי להפקיד כדי להירשם כמציע?

כל מגרש ששוויו המוערך הוא 500,000 באט לפחות מחייב הפקדת פיקדון לפי סולם מדורג שנקבע בתקנות משרד, הנע בין 50,000 באט למגרשים בשווי של עד מיליון באט, ועד 10,000,000 באט למגרשים בשווי שבין 100 ל-200 מיליון באט. למגרשים ששווים עולה על 200 מיליון באט, הפיקדון נקבע על ידי המנכ"ל. מציע שהפסיד במכרז מקבל את הפיקדון בחזרה בתום המכרז; למציע הזוכה הפיקדון נזקף לזכותו במחיר הרכישה.

כמה זמן יש לי לשלם את היתרה לאחר הזכייה?

ברוב מכירות הפומביות של נכסי מקרקעין, יש לשלם את יתרת הסכום בתוך חמישה עשר ימים ממועד המכירה, במזומן, בשיק בנקאי או בהעברה בנקאית לחשבון שצוין על ידי המשרד המבצע. הממונה על הביצוע רשאי לאשר הארכה אחת של עד שלושה חודשים, על פי בקשה ובמקרה של סיבה מוצדקת. אי עמידה במועד זה תביא לאובדן הפיקדון ותחשוף את הקונה לאחריות בגין כל פער במחיר במכירה החוזרת.

האם אצטרך לשלם את דמי האחזקה של השטחים המשותפים שהבעלים הקודם לא שילם?

לא. סעיף 309-ג' לקוד סדר הדין האזרחי, שנוסף בשנת 2015, מחייב את הממונה על ההוצאה לפועל להודיע לישות המשפטית של בית המשותף לפני המכירה; הישות המשפטית מדווחת על דמי הניהול הבלתי משולמים בתוך שלושים יום; סכומים אלה משולמים מתוך תמורת המכירה הפומבית בעדיפות על פני נושה משכנתא; והזוכה במכרז מקבל את הדירה נקייה מהחובות שדווחו. הדרישה ההיסטורית להשיג תעודת אישור על היעדר חובות של הישות המשפטית לפני ההעברה בוטלה באותו תיקון.

האם עליי להגיע למכירה הפומבית באופן אישי?

לא. מציע רשאי למנות עורך דין באמצעות ייפוי כוח הנושא בול מס בסך 30 באט, בצירוף עותקים מאושרים של תעודות הזהות של הממנה ושל עורך הדין. עבור מגרשים בעלי ערך גבוה יותר, מספר משרדי ביצוע מקבלים כיום הצעות מרחוק באמצעות פורטל השירות המקוון בכתובת led.go.th. מציעים זרים נוהגים לעתים קרובות למנות עורך דין תאילנדי שייצג אותם, כדי שיטפל ברישום ביום המכירה, בהפקדת הערבות ובאסטרטגיית ההצעה.

אילו בדיקות נאותות עליי לבצע לפני המכירה הפומבית?

לכל הפחות: שטר בעלות ותעודת היעדר שעבודים ממשרד הקרקעות הרלוונטי; בדיקה פיזית של הנכס, רצוי בליווי תמונות ובדיקת מצב הדיירים הנוכחי; עבור דירות בבניין משותף, מכתב אישור מכסת הזרים מטעם הישות המשפטית ודוח על מצב דמי האחזקה; בדיקת שווי השמאות ששימש לקביעת מחיר הפתיחה; ובחינה של הודעת המכירה הפומבית סעיף אחר סעיף. ההודעה מחייבת מרגע ההרשמה, והאזהרות המודפסות בה נחשבות כגלויות.

מי משלם את דמי הרישום במשרד הקרקעות?

דמי ההעברה בשיעור 2% משולמים על ידי הקונה בעת הרישום, והם מחושבים על פי הגבוה מבין מחיר המכירה הפומבית לבין השווי המוערך הרשמי. מס עסקים ספציפי (3.3%) או מס בולים (0.5%) וכל מס במקור מנוכים בדרך כלל מתמורת המכירה הפומבית לפני העברתה לנושה הזכאי; הקונה אינו משלם סכומים אלה מכיסו. יש לקרוא תמיד את ההודעה כדי לברר אם קיימת הקצאה החורגת מההגדרה המוגדרת כברירת מחדל.

האם אני יכול להגיש התנגדות אם אני סבור שהמכירה הפומבית התנהלה באופן לא הוגן?

כן. סעיף 333 לחוק סדר הדין האזרחי מאפשר לכל אדם בעל עניין, לרבות מציע, נושה בעל פסק דין, החייב או תובע צד שלישי, להגיש התנגדות בכתב למבצע ההוצאה לפועל בתוך חמישה עשר ימים מיום שנודע לו על קיום המכירה. נימוקים נפוצים כוללים תיאום בין מציעים, מחיר התחלתי שאינו משקף את שווי השמאות, או שעבוד שלא גולה. התנגדות שתתקבל עלולה להוביל לביטול המכירה.

האם משרד Juslaws & Consult יכול לייצג אותי לאורך כל התהליך?

כן. השירות הסטנדרטי שלנו ללקוחות במכירות פומביות כולל בדיקת זכויות בעלות ונטל על הנכס לפני המכירה, אימות מכסת הזרים מול הישות המשפטית (במידת הצורך), תיאום ביקור במקום, ניסוח ואימות נוטריוני של ייפוי הכוח, נוכחות במכירה הפומבית, ניהול תשלום היתרה לאחר המכירה, ורישום במשרד הקרקעות, לרבות הכנת טופס FETF לצורך העברת בעלות על דירות בבעלות זרים. כמו כן, אנו מייצגים נושים בעלי פסק דין באותן מכירות פומביות ופועלים בהליכים הקשורים לכך על פי חוק סדר הדין האזרחי.